Surroga mutuo: cos’è come funziona, a chi conviene quando, costo

La surroga mutuo, altrimenti detta, surrogazione del mutuo è la possibilità di un cliente che ha stipulato un contratto di mutuo ipotecario con una banca di passare ad un'altra banca che offre migliori condizioni, senza costi aggiuntivi.

La portabilità del mutuo gratis, è stata prevista grazie al Decreto Bersani con la Finanziaria 2007 che ha permesso la surroga mutuo gratuita per il cliente.

Vediamo quindi nel dettaglio surraga mutuo cos'è come funziona, a chi e quando conviene e costo

Cos'è la Surroga del mutuo? Significato:

Che cos'è la surroga mutuo?

• La surrogazione del mutuo è il trasferimento del mutuo ipotecario, quindi del contratto stipulato con la banca per l'acquisto della prima casa, ad un'altra banca perché offre condizioni più favorevoli e quindi vantaggiose per il cliente. Tale surroga, sancita dalla legge Bersani n.40/2007 prevede che tale portabilità non solo è consentita ma è anche gratuita ed implica la stipula di un nuovo contratto di mutuo ipotecario e di un atto con il quale la vecchia banca cede il il contratto del murario alla nuova banca.

• Ciò che viene trasferita con questo nuovo contratto è l'iscrizione ipotecaria sull'immobile acquistato dal cliente che passa alla nuova banca che si incarica di saldare il debito residuo del mutuo stipulato in origine.

• Il cliente dal canto suo, si impegna a saldare le rate del mutuo alle condizioni concordate con la nuova banca senza più nulla a pretendere con il vecchio istituto bancario.

Pertanto surrogare un mutuo significa poter cambiare la banca con la quale si è stipulato il mutuo ipotecario e sottoscrivere un altro contratto a favore di un'altra banca che offre magari tassi migliori o condizioni più vantaggiose.

Inoltre, la vecchia banca non può in alcun modo opporsi a tale volontà del debitore né tantomeno addebitare costi aggiuntivi per questo tipo di trasferimento che non compromette tra l'altro, eventuali  benefici fiscali eventualmente goduti dal cliente con il primo contratto.

Surroga mutuo quando è possibile? Requisiti e condizioni:

Quando è possibile la surroga del mutuo nel 2020?

La surrogazione è possibile in presenza di determinate condizioni e requisiti, sanciti dall'ex articolo 1202 Codice Civile e dal decreto legge 7/2007 che sono:

1) Il nuovo mutuo e il trasferimento dell'iscrizione ipotecaria devono risultare da un atto formale redatto dal Notaio. 

2) Il nuovo contratto di mutuo deve indicare necessariamente la destinazione della somma mutuata dalla nuova banca.

3) La quietanza rilasciata dalla banca surrogata deve indicare la dichiarazione del mutuatario circa la provenienza della somma impiegata nel pagamento.

4) La surrogazione può essere effettuata e richiesta dal debitore per qualsiasi tipo di finanziamento bancario e non solo mutuario.

5) La vecchia banca non può opporsi alla surroga ma può proporre un nuova rinegoziazione del mutuo che può essere accettata o meno dal cliente.

6) Qualora siano presenti sul vecchio contratto clausole che limitino, escludano o prevedano dei costi per la surroga, esse sono da ritenersi nulle ma non l'intero contratto che rimane valido.

Surroga mutuo come funziona?

Il cliente che vuole trasferire il proprio mutuo dalla vecchia ad una nuova banca, può farlo con la surroga mutuo 2020.

Ma come funziona la surrogazione mutui? Il cliente intestatario del mutuo deve recarsi direttamente presso gli sportelli della nuova banca e richiedere la surroga mutuo in forma scritta.

Una volta dato l'avvio al trasferimento del mutuo, la nuova banca informa la vecchia, con una specifica comunicazione, la volontà del debitore di effettuare la portabilità del mutuo e a tal fine richiede l’entità del debito residuo del mutuo che nel nuovo contratto diventerà il capitale erogato dalla banca a favore del cliente che lo restituirà sotto forma di rate mensili.

Fatto ciò, la vecchia banca per legge non può opporsi alla surroga, dà il nulla osta al passaggio da effettuarsi entro 30 giorni, infatti, superato detto termine la banca va incontro a penali e a sanzioni per il ritardo.

Ottenuto il nulla osta, la nuova banca procede con la surroga mediante un rogito notarile a sue spese, al fine di rendere effettivo il trasferimento dell'iscrizione ipotecaria dell'immobile oggetto di mutuo, al nuovo beneficiario, ossia, verso se stessa. 

Nuovo contratto di mutuo con surroga: documenti

I documenti che servono per poter stipulare un nuovo contratto di mutuo con surroga sono:

• Copia autentica dell'atto del vecchio mutuo + copia nota di iscrizione ipoteca.

• Ammontare del debito residuo calcolato al giorno effettivo in cui avviene la surroga mutuo.

• Dati nuova banca e referente.

• Fotocopia documento di identità e codice fiscale di tutti gli intestatari del mutuo ed eventuali garanti. 

• Se l'immobile è stato ricevuto per successione serve copia della dichiarazione effettuata dagli eredi.

• Certificato di Stato civile - Atto di matrimonio rilasciato dal Comune in cui si è celebrata l'unione.

• Documentazione catastale, visure e planimetrie che solitamente vengono richieste dalla banca.

Costo surraga mutuo:

Quanto costa la surrogazione di un mutuo? I costi surroga mutuo sono pari a zero.

Per chi surroga il mutuo ci sono costi?

• No, il costo per trasferire l'iscrizione ipoteca con atto notarile, perizie, bolli ecc è a carico della nuova banca che accetta la surrogazione.

• Il cliente non deve pagare nuove imposte e rimangono validi tutti i benefici fiscali previsti dalla legge in caso per esempio di acquisto prima casa riguardo alla detrazione sugli interessi passivi.

• L'unico costo surroga mutuo, è costituito dalla tassa di iscrizione della surrogazione nei registri immobiliari, che è pari a 35 euro. 

Vantaggi surroga mutuo: quando conviene?

I vantaggi surroga mutuo sono rappresentati dalla necessità di ridurre la rata mensile del proprio mutuo scegliendo un tasso più favorevole, optare per il tasso variabile anziché per il tasso fisso, allungare le rate o scegliere condizioni più favorevoli proposte dalla nuova banca.

Riassumendo i vantaggi della surrogazione sono: trasferimento mutuo senza costi, zero spese di istruttoria, perizia e rogito notarile, spread inferiore rispetto al mutuo originario, possibilità di mantenere la stessa polizza assicurativa di incendio e scoppio, stipulata con il vecchio mutuo.

Quando conviene la surroga del mutuo? La surrogazione conviene sempre se vi è un reale risparmio dal punto di vista dei tassi di interessi e spread e se ci sono condizioni più vantaggiose per il debitore stipulando un nuovo contratto con un'altra banca.

Quante volte si può chiedere la surroga del mutuo?

Quante volte si può fare la surroga? La surroga del mutuo può essere richiesta dal debitore in qualsiasi momento e per tutte le volte vuole. Infatti, la normativa non prevede alcun limite ma di fatto la realtà è un po' diversa.

Molte banche prima di accettare una surrogazione fanno degli accertamenti sul debitore e potrebbero non vedere di buon occhio il cliente che si avvalso già 3 o 4 volte di questa possibilità.

Ciò è dovuta al fatto che i costi di perizia, trasferimento, nuovo rogito notarile sono tutti a carico della nuova banca che a questo punto potrebbe non voler rischiare di subire delle perdite nel caso che in cui, a distanza di qualche mese, il nuovo contratto di mutuo sia trasferito per surroga ad un altro istituto.

Per cui se la prima surroga viene sempre accettata non è detto che la seconda o terza richiesta venga sempre accettata da un'altra banca.

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