È un buon momento per comprare casa ma bisogna scegliere bene il mutuo

L’emergenza Covid ha fatto calare i prezzi delle case, ad eccezione di quelle di gran pregio nelle zone più ricercate delle città che risentono in misura minore della congiuntura poichè si tratta di un mercato in cui talvolta non si bada a spese pur di avere proprio quell’appartamento in quella certa zona e in quel preciso immobile.

In generale, è il momento di utilizzare l’incertezza generale per cogliere al volo le occasioni che si presentano, visto che le condizioni per poter ottenere un mutuo in questo momento sono favorevoli.

Ma per poter scegliere bene il tasso che fa per noi dobbiamo capire meglio come funzionano, le differenze tra i vari tassi e le nostre esigenze.

Il tasso fisso:

Per tasso fisso si intende un tasso che ti permette di avere una rata costante per tutta la durata del finanziamento. Esso sarà determinato al momento della stipula dell’atto e sarà sempre lo stesso, non potrà infatti subire oscillazioni. Il mutuo a tasso fisso è determinato dall’indice Eurirs che indica il tasso di interesse medio con il quale i principali istituti di credito sottoscrivono gli swap a tutela del rischio di interesse.

Il tasso variabile:

Il tasso variabile, a differenza di quello fisso, potrà subire delle variazioni durante la durata del finanziamento e di conseguenza la rata potrà cambiare, aumentando o diminuendo a seconda di un decremento o incremento dello stesso. Il mutuo a tasso variabile è determinato dall’indice Euribor che indica il tasso di interesse medio delle transazioni finanziarie in valuta Euro tra i principali istituti finanziari europei.

Il mutuo a tasso variabile ha due opzioni che non offrono però tutte le banche:

• con cap (letteralmente cappello in inglese) in cui viene definito il valore massimo della rata al di sopra del quale non può andare. Anche se il tasso variabile subirà un incremento la rata non potrà superare il tetto massimo definito in precedenza (appunto cappello);

•  a rata costante in cui la rata rimarrà fissa nel tempo ed in caso di oscillazioni del tasso essa non si modificherà ma verrà allungata o ridotta la durata del finanziamento. Se il tasso variabile aumenta si avrà un allungamento della durata del finanziamento e viceversa.

Il tasso misto:

Esiste anche il mutuo a tasso misto, poco utilizzato e diffuso che permette al cliente mutuatario di variare il tasso da fisso a variabile o viceversa una o più volte a determinate scadenze prestabilite nel contratto. Questa tipologia non è molto sponsorizzato dalle banca a causa di una difficile gestione.

Tassi di interesse BCE:

La Banca centrale europea è l’istituto responsabile della determinazione dei tassi di interesse. In base alla strategia di politica economica che vuole attuare può aumentare il tasso di interesse per scongiurare per esempio il rischio di inflazione in seguito ad una forte crescita economica, cosa che oggi non si vede, visto che anche il rimbalzo dalla caduta seguita al lockdown non si vede all’orizzonte; al contrario, in periodi in cui l’economia ha difficoltà di crescita potrebbe richiedere un abbassamento dei tassi.

Quest’ultimo è esattamente il caso in cui ci troviamo in questo periodo storico dove i tassi sono al minimo.  

Quale tasso scegliere:

Comprare casa è sempre un passo molto importante e chi non ha a disposizione grandi capitali per poter comprare in un‘unica soluzione avrà sicuramente bisogno di ricorrere al mutuo. La banca entrerà a far parte della tua vita per un tempo di solito medio lungo. I parametri principali utili a capire meglio su quale tasso orientarsi sono i seguenti:

• propensione o avversione al rischio: il tasso fisso permette di conoscere già in fase di stipula l’importo da pagare per tutta la durata del finanziamento mentre con il tasso variabile ci si potrebbe trovare davanti ad oscillazioni molto forti.

• La durata del finanziamento: più è lungo il finanziamento più si tende ad optare per il mutuo a tasso fisso. Perché più è lunga la durata e più si è soggetti a variazioni del tasso.

• Disponibilità economica: se hai un lavoro stabile e non disponi di capitali cuscinetto sarebbe opportuno optare per il tasso fisso così da non avere sorprese di un inaspettato rialzo della rata. Qualora la tua situazione fosse diversa, hai un reddito abbastanza capiente e godi di un cuscinetto di risparmi potresti optare per il tasso variabile. Per esempio se hai intenzione di estinguere anticipatamente il mutuo la soluzione migliore sarebbe optare per un tasso variabile.

• Motivo del mutuo: in caso di ristrutturazione o prestito di liquidita, spesso di breve durata, si preferisce optare per il tasso variabile. Per acquisto casa invece dove la durata di solito è di circa 20 o 30 anni si è soliti optare per un tasso fisso.

La scelta del tasso del mutuo è una decisione molto importante. Nulla toglie che il mutuo potrà poi essere successivamente rinegoziato o surrogato. Vedremo in un prossimo articolo come fare.

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