Affitto breve periodo 2020: cos'è come funziona tassazione casa stanze

L'affitto beve periodo di una casa, un appartamento o di una stanza non è soggetto alla registrazione del contratto di locazione all'Agenzia delle Entrate solo se detto periodo non supera i 30 giorni all'anno.

Anche se non c'è obbligo di registrazione, il locatore privato ha comunque degli adempimenti fiscali da dover svolgere, uno tra tutti dichiarare i proventi della locazione nel modello 730 o Unico, tutelarsi con la scrittura privata di un contratto di locazione per l'affitto di una stanza o di una casa, richiedere la caparra e il saldo unitamente ad un'eventuale cauzione per mettersi al riparo da affittuari morosi, danni all'immobile o ai mobili e la copertura di spese per le utenze gas, luce, acqua ecc.

Affitto breve periodo 2020: Milano, Roma Firenze Torino

L'Affitto breve periodo 2020 in città grandi e importanti a livello turistico, come Roma, Milano Firenze e Torino per i monumenti storici ma anche in piccole città affacciate sul mare o in montagna, sta diventando negli ultimi anni un fenomeno sempre più diffuso.

Sono infatti tantissimi i proprietari che nel periodo estivo o invernale, o durante le feste, decidono di affittare una o più stanze del proprio appartamento o una seconda casa, come locazione casa vacanze, sia perché la richiesta di alloggi alternativi ad hotel, alberghi e pensioni da parte dei turisti è sempre più alta e sia per poter risparmiare e arrotondare lo stipendio o la pensione per arrivare a fine mese che per pagare l'IMU, TASI e TARI che gravano ogni anno sempre di più sulla casa e sulle tasche degli italiani.

Perché scegliere l'affitto breve e non a lungo periodo?

• Sicuramente per contenere il rischio di morosità da parte dell'inquilino, infatti, con le locazioni brevi che non necessitano della registrazione del contratto perché inferiori a 30 giorni all'anno, è possibile richiedere il pagamento anticipato del canone, ossia, della caparra per bloccare la prenotazione che di solito è del 30% e del saldo che deve pervenire al locatore pochi giorni prima dall'arrivo del turista.

• Per cui si ha la certezza che l'affitto sia coperto e non ci siano perdite economiche e di tamponare eventualmente i periodi in cui la casa rimane sfitta.

Locazioni brevi di case e stanze sotto i 30 giorni:

Le locazioni brevi di case e stanze per finalità turistiche sono regolate dall''art. 53 del Codice del Turismo, D.Lgs. 79/2011, che prevede la cd. Locazione turistica chiamata "Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche" secondo cui “gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dagli articoli 1571 e seguenti del Codice Civile”.

Secondo la legge, pertanto, le case vacanza, il proprio appartamento o una o più stanze possono essere affittate dal proprietario privato per uso turistico ed il contratto di locazione, in questi casi, va registrato all'Agenzia delle Entrate tramite il nuovo modello RLI 2018 solo se il periodo di locazione è superiore a 30 giorni all'anno.

Ciò significa che se si affitta una stanza a Roma o a Milano sotto i 30 giorni non c'è obbligo di contratto ma attenzione, tale soglia deve essere considerata complessivamente e non per ogni affitto, nel senso che possono decidere di affittare una delle mie stanze per 30 giorni consecutivi ad una sola persona, oppure, affittarla a settimana o a giorni a diverse persone.

Come funziona la caparra? La caparra non è obbligatoria, nel senso che la legge non prevede che per la prenotazione dell'affitto di una casa, appartamento o stanza ad uso turistico debba essere per richiesta per forza ma è ormai consuetudine in tutto il mondo richiedere il 30% sul saldo finale, percentuale che però non è stabilita dalla legge e per cui può anche essere diminuita a 20 o al 10% o addirittura azzerata. Vediamo quindi quali sono i tipi di caparra che possono essere richieste:

• 1) Caparra penitenziale che si perde nel caso in cui il turista ospite decida di annullare la prenotazione pochi giorni prima del suo arrivo.

• 2) Caparra confirmatoria che si perde sempre in caso di recesso ma dà diritto al locatore di chiedere anche un eventuale risarcimento del danno. 

Come funziona il Saldo e la cauzione? Il pagamento del saldo da parte di chi ha prenotato un alloggio privato ad uso turistico, deve venire generalmente pochi giorni prima dell'arrivo o alla consegna dell’immobile o della stanza.

Inoltre, il locatore previa e opportuna comunicazione preventiva all'affittuario, può richiedere anche la cauzione, anche se anche questa non è un obbligo previsto dalla legge ma che ormai diventata consuetudine, che va pagata al momento della consegna della casa, appartamento o della stanza a copertura degli eventuali danni che il conduttore potrebbe causare o per consumi di luce, gas, telefono ecc.

Affitto breve periodo tasse 2020 e cedolare secca:

Tassazione affitto breve e dichiarazione redditi:

Dal punto di vista fiscale i redditi derivati dalle locazioni brevi effettuate da una persona fisica privata rientrano tra i redditi fondiari al pari delle locazioni di maggiore durata, applicando il principio di cassa, che prevede che la tassazione sia solo sui redditi effettivamente incassati, e quindi sul canone di locazione annuo incassato in quei 30 giorni. Il reddito percepito, va quindi dichiarato nella dichiarazione dei redditi sotto la voce redditi fondiari, determinati in base all’art.37 comma 4-bis del Tuir, sia che si tratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni che superiore, compilando il quadro B – redditi dei fabbricati nel modello 730 e Quadro RB modello UNICO.

E' possibile aderire all'opzione della cedolare secca per gli affitti brevi e sulle stanze? Si, anche per le locazioni brevi è possibile aderire alla cedolare secca.

A tale proposito leggi anche la nuova normativa cedolare secca affitti brevi.

La scelta per la cedolare, si effettua generalmente in sede di registrazione contratto di locazione tramite modello RLI ma dal momento che per l'affitto sotto i 30 giorni, non c'è obbligo di registrare il contratto, la scelta per l'opzione cedolare secca si effettua in sede di compilazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui i canoni di locazione sono stati percepiti.

L'aliquota da applicare in questo caso alla locazione breve in cedolare secca è pari al 21% e va calcolata sull'importo del canone complessivo.

Cedolare secca e locazione breve di una stanza: A tal proposito, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito nella circolare n. 26/E/2011 che l’opzione per la cedolare secca è ammessa anche in presenza di locazioni di singole stanze dell’abitazione.

Per le locazioni brevi è dovuta l'imposta di registro e il bollo? Se l'affitto dura meno o pari a 30 giorni all'anno, il contratto non deve essere registrato, per cui va da sè che non vanno pagate le spese per l’imposta di registro e di bollo. Se il contribuente però in maniera volontaria intende registrare lo stesso il contratto senza aderire alla cedolare secca, deeve versare l’imposta di registro pari al 2% sul canone, con un importo minimo 67 euro e l’imposta di bollo tramite il modello F24 elide.

Affitto brevi periodi e IMU, TASI e TARI: per quanto riguarda le imposte locali dirette, ossia, quelle pagate al Comune in cui è ubicato l'immobile o la stanza affittata,

• IMU Imposta municipale propria è dovuta esclusivamente sulla seconda casa, dal proprietario dell'immobile e anche nel caso di affitto di singole stanze della casa in cui il locatore risiede, l’immobile non perde la qualifica di abitazione principale.

• TASI: tassa sui costi indivisibili del Comune è la tassa dovuta che i proprietari di immobili come seconda casa devono pagare, infatti, per effetto della legge di Stabilità 2016 è stata abolita la TASI sulla prima casa non di lusso anche per gli affittuari che locano l'immobile come abitazione principale per periodi di locazione superiori ai 6 mesi all'anno anche non consecutivi, pertanto sugli affitti brevi, la tassa è completamente dovuta dal locatore proprietario. La stessa regola dei 6 mesi si applica anche per la TARI (tassa sui rifiuti). Dal 2020, la TASI sarà abolita per effetto della Legge di Bilancio 2020.

• Nuove regole sugli affitti.