Affitto con riscatto 2020: contratto locazione esempio fac simile

L’Affitto con riscatto 2020 una delle formule proposte dal mercato immobiliare per contrastare un’offerta di case sempre più alto e una domanda sempre più limitata a causa delle difficoltà dei giovani e meno giovani di accesso al mutuo.

L’affitto con opzione di acquisto o di futura vendita rappresenta un’ottima strategia di vendita che lentamente si sta diffondendo su tutto il territorio, da roma a Milano, da in quanto consente all’inquilino di trasformare l’intera somma pagata per l’affitto in una quota mensile per l’acquisto della casa.

Vediamo quindi in dettaglio come funziona l'affitto a riscatto 2020.

Decreto casa Renzi:

Affitto case a riscatto novità IVA, IRAP e IRES:

Tra le tante novità introdotte dal Decreto Casa di Renzi, c'è quella che riguarda gli affitti a riscatto, una formula che sta prendendo sempre più anche in Italia. In base al decreto, per agevolare l’accesso alla proprietà da parte dei cittadini, il Governo ha ritenuto di agevolare in questo modo gli affitti a riscatto.

Trascorsi almeno 7 anni dalla stipula del contratto di locazione, infatti, l’inquilino ha la possibilità di riscattare l'immobile affittato con 2 vantaggi:

1) IVA dovuta dall’acquirente al venditore che asua volta la riversa allo Stato, corrisposta solo al momento del riscatto e non alla stipula del contratto di locazione, per cui al momento dell'acquisto immobile.

2) Tassazione Ires e Irap corrispettivi cessione, per chi vende, viene rimandata al momento della data del riscatto.

Affitto con riscatto 2020: cos'è e come funziona

Che cos'è l'affitto con riscatto? L'Affitto Case a Riscatto 2020 è più precisamente una Locazione con patto di futura vendita dell’immobile - formula rent to buy - merce che consiste nel stipulare un contratto tra il proprietario dell’immobile ed un privato in base al quale il privato affitta l’immobile e acquista il diritto o l’opzione di comprare l’immobile stesso dopo un certo numero di anni, solitamente dai 2 ai 5 anni.

Nel corso di questo periodo, l’affittuario abita nell’immobile e continua a pagare il canone mensile di locazione, in una misura superiore rispetto al prezzo medio di mercato in forza dell’opzione della futura vendita.

Una parte del canone versato andrà pertanto a copertura di una percentuale del prezzo di acquisto dell’immobile preventivamente pattuito nel contratto, ciò consentirà all’inquilino di beneficiare della possibilità di pagare con una sorta di rate la casa scelta senza dover accendere un mutuo e senza che i canoni pagati siano a fondo perduto.

Affitto con riscatto contratto di locazione:

L’affitto con riscatto delle case è una formula che prevede la stipula di un contratto tra proprietario dell’immobile e il privato, che sottoscrivono contestualmente un contratto di locazione e un contratto di opzione con il quale l’inquilino, a scadenza e prezzo stabiliti, può acquistare la casa.

Il prezzo pattuito per il futuro acquisto è pari alla differenza tra il prezzo di listino, il costo dell’opzione (ove previsto) e l’importo complessivo dei canoni di locazione che l’inquilino dovrà pagare.

L’Affitto con riscatto, è un tipo di contratto che sta prendendo molto piede in Italia non solo tra privati ma anche tra privati e costruttori anche se con diverse opzioni:

1) Affitto casa a riscatto con contratto di locazione patto di futura Vendita: è un tipo di contratto che prevede dopo un periodo di tempo dall’inizio della locazione, la possibilità per il conduttore di estinguere il prezzo residuale della casa pattuito all’inizio del contratto. Tale tipo di contratto, è costituito da due contratti giuridicamente distinti ma connessi:

Contratto di locazione: mediante il quale le parti provvedono alla registrazione del contratto con modello RLI, alla determinazione della natura e durata del contratto a seconda se libero o transitorio, e a concordare il canone mensile di locazione dell’immobile.

Contratto preliminare unilaterale o bilaterale: mediante il primo le parti s’impegnano per il venditore a rispettare l’obbligo di vendere l’immobile; l’acquirente: ad essere libero di scegliere se procedere alla vendita mentre con il secondo il venditore e acquirente sono obbligati a vendere ed acquistare. Il prezzo della vendita viene fissato e determinato ed i canoni corrisposti vengono ad esso imputati. In questa fattispecie, l’effetto traslativo è da ricondurre ad una nuova manifestazione di volontà da esprimersi in sede di contratto definitivo e non alla stipula del contratto di locazione.

2) Affitto case a riscatto con stipula contratto di Vendita Patto di Riservato Dominio: è un tipo di contratto che prevede una locazione con il patto che, decorso il termine stabilito, qualora vi sia stato il versamento regolare tutti i canoni della locazione, la proprietà del bene sarà trasferita al locatore. In questa fattispecie l’effetto traslativo è automatico al regolare pagamento dell’ultima rata del prezzo.

3) Affitto casa a riscatto contratto di locazione con opzione di Acquisto: è un tipo di contratto che prevede la possibilità di attribuire al conduttore il diritto di procedere all’acquisto del bene ad un prezzo prestabilito, con la prescrizione che le rate del canone già pagate possano essere imputate (in tutto o in parte) a conto del prezzo dell’immobile pattuito all’inizio. In questa fattispecie l’effetto traslativo si realizza al momento della accettazione della proposta contenuta nell’opzione di acquisto.

Affitto case a riscatto normativa attuale:

Affitto case a riscatto normativa attuale: L’affitto con riscatto nelle fattispecie dei contratti sopra elencati sono contratti atipici e non previsti dal Codice Civile ma sono comunque legittimati, infatti, stando a quanto sancito dall’articolo 1526 c.c. afferma in tema di risoluzione del contratto di vendita a rate, previo accordo tra le parti, qualora il compratore sia inadempiente, le rate pagate rimarranno acquisite al venditore a titolo d’indennità.

Nello specifico l’articolo 1526 recita così:

Se la risoluzione del contratto ha luogo per l’inadempimento del compratore, il venditore deve restituire le rate riscosse, salvo il diritto a un equo compenso per l’uso della cosa, oltre il risarcimento del danno (1223).
Qualora si sia convenuto che le rate pagate restino acquisite al venditore a titolo d’indennità, il giudice, secondo le circostanze, può ridurre l’indennità convenuta (1384).
La stessa disposizione si applica nel caso in cui il contratto sia configurato come locazione, e sia convenuto che, al termine di esso, la proprietà della cosa sia acquisita al conduttore per effetto del pagamento dei canoni pattuiti (att. 176).

Come si calcola il canone mensile nel rent to buy?

Per il calcolo del canone mensile di locazione nel contratto di affitto con riscatto si deve tener conto:

Canone mensile di locazione aumentato di 1,5 volte l’affitto di mercato pagato per immobili simili.

Tasso mediamente praticato per un mutuo variabile, fissato dal Ministero del Tesoro, che rileva trimestralmente i tassi mediamente praticati alla clientela nel corso dei tre mesi precedenti. Il Rapporto canone / reddito netto documentabile non deve essere superiore al 33%.

Affitto case a riscatto esempio contratto:

Primo esempio: Locazione e acquisto Appartamento;

Prezzo di listino: 200.000 €;
60 canoni mensili: 1000 €;

Risparmio per canoni versati: 60.000 €;
Prezzo di riscatto dopo 5 anni: 140.000 €.

Secondo esempio: Locazione e acquisto Ufficio - Studio, Negozio

Prezzo Listino: € 90.000,00;
Acconto iniziale del 10 %: € 9.000,00;
48 mesi di affitto mensile a: € 320,00;
Risparmio per canoni e acconto versato: € 15.360,00 + 9000 = 24.360 euro;
Prezzo di riscatto dopo 4 anni: 65,640 euro.

Vantaggi per chi vende:

Affitto case a riscatto vantaggi per chi vende: Nei contratti di Locazione con opzione alla vendita, con patto di futura vendita e di patto di riservato dominio, i vantaggi sono molteplici sia per chi vende e sia per chi acquista, vediamo ora in dettaglio, quali sono i vantaggi di cui potrebbe beneficiare un venditore privato o un costruttore nello scegliere una delle fattispecie contrattuali:

Costruttore edile: con la crisi del mercato immobiliare i costruttori fanno fatica a trovare acquirenti per le loro nuove costruzioni, a causa di oggettive difficoltà di accesso al mutuo e dalla richiesta di garanzie sempre più selettive da parte degli istituti di credito che si accompagna però ad una situazione occupazionale sempre più precaria dei giovani nel mondo del lavoro.

Con l’affitto con riscatto, il costruttore potrebbe invece avere un ventaglio di potenziali acquirenti che pur avendo un buon reddito mensile, non dispongono dell’acconto o che non possono accendere un mutuo tradizionale, oppure, sono giovani che non hanno al momento tutte le garanzie richieste dalla banca ma che l’avranno in un immediato futuro, con questa formula potrebbero rimandare l’accensione del mutuo in occasione del futuro acquisto, richiedendo alla banca un importo inferiore con spese di istruttoria e notarili decisamente ridimensionate e un risparmio sugli interessi da pagare.

Venditore Privato: l’affitto con riscatto, può rappresentare un buon compromesso anche per il venditore privato in quanto oltre ad aumentare le possibilità di affitto si garantisce anche un impegno concreto all’acquisto da parte dell’inquilino o nel caso di opzione di vendita futura saprebbe che se il conduttore non volesse comprare l’immobile ha ottenuto comunque per tutta la durata del contratto di locazione (2 a 6 anni) un canone di affitto più alto di una volta e mezza rispetto a quelli pattuiti di media sul mercato.

Inoltre, il venditore non perderebbe neanche le agevolazioni fiscali previste dalla Legge, ai sensi dell’articolo 109, comma 2, lett. a) del TUIR che prevede che in caso di configurazione del contratto di locazione con opzione di acquisto senza vincolo, non si perderebbero le agevolazioni fiscali connesse al mantenimento della proprietà per un certo numero di anni.

Vantaggi per chi compra:

I Vantaggi per chi accetta di stipulare un contratto di affitto con riscatto riguardano non solo il venditore e costruttore ma anche e soprattutto per gli acquirenti. Vediamo in dettaglio in cosa consistono i vantaggi e i benefici per gli acquirenti:

Abitare si da subito nella casa con un contratto di locazione, sapendo che i canoni versati non saranno a fondo perduto
Consapevolezza di pagare un canone di locazione più alto per dover coprire parzialmente il prezzo di acquisto della casa, fissato all’inizio e bloccato per tutta la durata della locazione.
Bloccare il prezzo dell’appartamento fino allo scadere del termine del contratto preliminare o del diritto di opzione.
Abbassare sensibilmente la quota di mutuo da richiedere alla banca per acquistare la casa al termine del contratto, ove previsto, con conseguente risparmio sulle spese di istruttoria e sugli interessi dovuti e la durata.

Affitto case a riscatto rinuncia acquisto finale:

Se alla scadenza del contratto di locazione con opzione alla vendita, l’inquilino, è impossibilitato ad esercitare la suddetta opzione può decidere di lasciare l’appartamento affittato, previo invio di lettera di disdetta locazione rinuncia acquisto finale almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto, proseguendo il pagamento dei canoni fissati dei mesi residuali, oppure, rimanere nell’appartamento e rinnovare il contratto, ove concordato dalle parti. Pertanto in caso di disdetta o in assenza dell’esercizio dell’opzione di vendita futura, l’inquilino perde tutti canoni versati.

Circostanza questa, da non sottovalutare se si pensa che per 2 o 6 anni ha versato in funzione del futuro acquisto, un canone maggiorato che in alcuni casi può arrivare al 50% in più rispetto a quello corrente di mercato.

Rischi acquirente nel preliminare con opzione di acquisto:

Sia la locazione con patto di futura vendita, con patto di riservato dominio che l’opzione di futuro acquisto il contratto preliminare collegato è trascrivibile in base alle norme di legge ma i maggiori rischi per l’acquirente possono essere rilevati soprattutto nel caso di contratto di locazione con opzione di acquisto.

Vediamo il perché in base a diverse ipotesi come: cosa succede nel caso in cui l’acquirente non voglia procedere all’acquisto dell’immobile, se la società costruttrice fallisce o se le viene pignorata o ipotecata la casa.

In caso di mancato esercizio dell’opzione di acquisto: Se l’inquilino è impossibilitato, alla scadenza del contratto di locazione, all’acquisto dell’immobile e decide di andarsene o restare, perde i canoni versati. Pertanto, una simile circostanza non è da sottovalutare se si pensa che per 2 o 6 anni ha versato in funzione del futuro acquisto, un canone maggiorato che in alcuni casi può arrivare al 50% in più rispetto a quello corrente di mercato.

In caso di fallimento del costruttore, nel periodo tra la firma del contratto di locazione e l’esercizio dell’opzione: il cliente che ha corrisposto regolarmente i canoni così come previsto dal contratto di locazione, non ha alcuna garanzia di restituzione, con la conseguenza che non ne otterrà il minimo rimborso.

In caso di cessione dell’immobile da parte dell’impresa venditrice ad un altro soggetto, nel periodo tra la firma del contratto di locazione e l’esercizio del diritto di opzione: la nuova società può non riconoscere al conduttore il diritto di opzione, questo perché il contratto di locazione con opzione alla vendita per l’acquirente non è trascrivibile, pertanto, non essendo stato stipulato con la società terza non ha valore. Tale rischio invece non si ha nel caso di contratti di locazione con patto di futura vendita con stipula del preliminare bilaterale o preliminare unilaterale, in quanto trascrivibili si applica l’effetto prenotativo dell’art 2645 bis c.c.

In caso di ipoteca giudiziale, pignoramento immobile: non ha valore solo il contratto di locazione con opzione di futura vendita perché non trascrivibile dino al preliminare mentre non ci sono rischi per i contratti di locazione con patto di futura vendita preliminare bilaterale e preliminare unilaterale che sono trascrivibili con l’applicazione dell’effetto prenotativo dell’art 2645 bis c.c.

Affitto Case a Riscatto ai fini IVA:

REGIME IVA: La locazione con patto reciproco di futura vendita costituisce, ai fini dell’applicazione dell’Iva, è una cessione di beni, come previsto dall’art. 2, co. 2, n. 2), D.P.R. 633/1972 [CFF 202] e, quindi, rientrante nel campo di applicazione dell’Iva.

Per cui rientrano in questi termini anche: le vendite con riserva di proprietà e le locazioni con patto di futura vendita, ovvero con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per entrambe le parti in base ai contratti di locazione con preliminare bilaterale di vendita.

In altre parole, per le locazioni con clausola di trasferimento vincolante per entrambi le parti comporta che, dal punto di vista fiscale, sono considerate vendite dalla data di stipula del contratto di locazione mentre quelle con vincoli per una sola parte (opzione di acquisto o patto di futura vendita mediante preliminare unilaterale), il trasferimento della proprietà si produce solo dalla data dell’atto di vendita.

Con l'entrata in vigore del Decreto Casa di Renzi, invece dopo 7 anni dalla stipula del contrstto di locazione di affitto casa a riscatto, l'inquilino può riscattare l'immobile con due vantaggi che sono IVA dovuta dall’acquirente corrisposta solo al momento del riscatto e non all’inizio e per chi vende Ires e Irap sui corrispettivi delle cessioni sono rimandati alla data del riscatto.

Inoltre, essendo una cessione di beni Iva vanno dichiarati nella dichiarazione dei redditi, ed è obbligatoria l’emissione della fattura relativa all’intero corrispettivo di vendita mentre il pagamento dei canoni, sono ritenuti una componente del prezzo di cessione già fatturato, sono esclusi dal campo di applicazione dell’imposta sul valore aggiunto (C.M. 28/E/2011).

Affitto Case a Riscatto adempimenti fiscali:

Forma Contrattuale: Le parti stipulano un contratto di Locazione, impegnandosi reciprocamente a concludere, al termine del contratto, un atto di cessione del medesimo bene locato.

IMU: Spetta al proprietario, e non dell’affittuario fino al termine del contratto di locazione.

IVA: Finora: Cessione di beni, imponibile ai fini Iva, al momento della stipulazione della locazione, e non a quello di effettiva cessione del bene: il tributo è applicato al corrispettivo attribuito all’alienazione;

canoni di locazione esclusi dal campo di applicazione Iva
riaddebito delle spese accessorie soggetto alla medesima disciplina dell’operazione principale (R.M. 338/E/2008).

Tale regime opera nei confronti di tutti i contratti della medesima natura, compresi quelli in cui siano parti una cooperativa edilizia a proprietà indivisa ed i relativi soci (C.M. 28/E/2001).

Con il Decreto Casa di Renzi l'IVA versata dall'acquirente è al momento della cessione e non della stipula del contratto di locazione affitto con riscatto, a condizione che siano trascorsi 7 anni dal contratto.

Imposta di Registro: Solo quanto interviene l’atto finale di vendita del bene, e non quello originario di locazione.

Reddito d’Impresa: Rilevanza alla data di stipulazione della locazione.

Leggi le ultime novità sulle nuove regole contratti di locazione.