Cedolare secca 2020: cos'è come funziona, aliquota 10% e 21%, scadenza

La cedolare secca è un regime agevolato che prevede l'applicazione di un'imposta sostitutiva sul canone concordato con aliquota 10% e aliquota 21% sul canone libero.

Se il proprietario dell’immobile o l’affittuario, sceglie di avvalersi del regime della cedolare secca, la tassazione per il proprietario non avviene più in base al reddito ma solo sul canone incassato mentre per l’affittuario, si riducono i costi del canone mensile da pagare.

L'opzione cedolare secca è sempre facoltativa e va comunicata nel momento della registrazione del contratto presso l'Agenzia delle Entrate, o in sede di proroga scadenza, e consiste nell’applicazione di un’aliquota sostitutiva, fissa e agevolata che di fatto sostituisce:

• Irpef e le relative addizionali.

• Imposta di registro contratto di locazione.

• Imposta di bollo 16,00 euro.

Il risparmio si traduce con la Cedolare Secca 10% per il canone concordato e cedolare secca 21% se la casa è affittata a mercato libero, da versare in acconto e saldo.

Cedolare secca 2020 al 10% proroga in legge di Bilancio

Tra le novità per quanto riguarda locazioni e affitti per l'anno 2020 c'è la proroga della cedolare secca 2020 per il canone concordato, mentre niente da fare per la cedolare secca affitti commerciali per i negozi fino a 600mq.

In base ale ultime notizie Legge di Bilancio 2020 l'aumento dal 10% al 12,5% dell'aliquota cedolare secca dal 2020 è stato cancellato. 

Ciò significa che la cedolare secca 2020 sarà del 10% per il canone concordato e sarà prorogata per sempre, ossia sarà resa strutturale.

All'interno del nuovo Piano Casa in legge di bilancio 2020 c'è anche il nuovo bonus affitto 2020 per le famiglie in difficoltà economica e l'aumento imposta di registro.

Cedolare secca negozi 2020 proroga in Legge di Bilancio: Tra i correttivi alla Manovra 2020 ancora da approvare, c’è la proroga per tutto il 2020 della cedolare secca per gli affitti dei negozi.

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Cedolare secca novità decreto Crescita:

Fra le novità cedolare secca introdotte dal testo del decreto Crescita c'è:

• abolizione della sanzione per omessa comunicazione della proroga cedolare secca.

Infatti finora, l’articolo 3, comma 3, del Dlgs n. 23/2011 aveva previsto che, in caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga, anche tacita, o alla risoluzione del contratto di locazione per il quale era stata esercitata l’opzione della cedolare secca, entro 30 giorni scattava la sanzione pari a 100 euro, ridotta a 50 euro se la comunicazione era presentata con ritardo non superiore a trenta giorni.

Ora l’obbligo della comunicazione della proroga della cedolare e la relativa sanzione sono soppressi grazie al decreto Crescita.

Cedolare secca: cos'è e come funziona?

Cos'è la cedolare secca? La cedolare secca con aliquota al 10% (12,5% dal 2020) è l'agevolazione fiscale introdotta dal cd. decreto Piano Casa che ha previsto che per gli anni dal 2014 al 2017, la possibilità di applicare la cedolare secca 10% per i proprietari di casa che optano per il regime sostitutivo per le locazioni a privati, purché l'immobile sia ad uso abitativo a canone concordato, a condizione che l'ubicazione dell'immobile ricada in uno dei comuni ad alta tensione abitativa o colpito da calamità naturali.

Quando spetta la cedolare secca al 10%? L’agevolazione cedolare secca al 10% spetta con i contratti di locazione previsti dall’articolo 2 comma 3, della legge 431/98.

In particolare, la cedolare al 10% spetta per i contratti concordati siglati: 

• nelle 11 aree metropolitane indicate dal Dl 551/1998 (e nei Comuni con esse confinanti) e nei Comuni capoluogo di provincia;

• nei Comuni ad alta densità abitativa compresi nell’elenco Cipe (datato 14 febbraio 2004);

• nei Comuni dichiarati in stato di emergenza nei cinque anni precedenti la legge di conversione del decreto, per cui dal 2009 in poi.

Cedolare secca novità:

• Dal 2018, l'aliquota cedolare secca, sarebbe dovuta tornare al 15% ma il Governo ha deciso di prorogarla per un altro biennio. 

• Nel 2020: pertanto, sarà ancora in vigore la cedolare secca al 10% grazie alla nuova Legge di Bilancio.

Si ricorda inoltre che la possibilità di optare per la cedolare secca, prevede la rinuncia da parte del proprietario all'aggiornamento ISTAT del canone, l'esenzione dal pagamento dell'imposta di registro, obbligatoria per i contratti a tassazione ordinaria, e dell'imposta bollo. 

Aliquota immobili non affittati cedolare secca 10% o dati in locazione da cooperative ed Onlus per subaffitti a studenti che rinunciano all'aggiornamento dei canoni di locazione. Tale norma. è stata prevista dal decreto legge Piano casa approvato dal Governo Renzi.

Importante: Anche l’inquilino ha la possibilità di denunciare autonomamente un contratto non regolarmente registrato con divieto di sfratto.

Cedolare secca 2020 aliquota 10% canone concordato e 21% canone libero

Per calcolare l’aliquota cedolare secca 2020 sui contratti di locazione e affitti, si parte dal canone annuo di locazione e di affitto un’imposta fissa in sostituzione dell’Irpef e delle relative addizionali, nonché dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo dovute sul contratto di locazione, come riassunto nella tabella sotto riportata:

IMPOSTA DOVUTA CON IL NUOVO REGIME 2020:

Per i contratti di locazione a canone libero: 21% del canone annuo stabilito dalle parti.

Per i contratti di locazione a canone concordato cedolare secca 10% 2020, qualora stipulati:

• nelle 11 aree metropolitane indicate dal Dl 551/1998 (e nei Comuni con esse confinanti) e nei Comuni capoluogo di provincia;

• nei Comuni ad alta densità abitativa compresi nell’elenco Cipe (datato 14 febbraio 2004);

• nei Comuni dichiarati in stato di emergenza nei cinque anni precedenti il 28 maggio 2014.

Resta l’obbligo di versare l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione mentre non si versano:

• Irpef Addizionale regionale e Addizionale comunale;

• Imposta di registro (compresa quella sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione);

• Imposta di bollo (compresa quella, se dovuta, sulla risoluzione e sulle proroghe). 

• l’aliquota al 10% (12,5% dal 2020) della cedolare secca può essere fruita anche dagli inquilini di abitazioni date in locazione a cooperative o a Onlus, se subaffittate a studenti con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.

• Sulla base delle novità introdotte con la Manovra Correttiva, dal 1° giugno 2017 entra in vigore la cd. Tassa Airbnb ossia:

  • applicazione della cedolare secca sugli affitti brevi;

  • obbligo per tutti gli intermediari immobiliari, anche online come appunto Airbnb, Booking, Expedia ecc, di operare in qualità di sostituto d'imposta, la ritenuta del 21%  al momento del pagamento del canone di locazione, e di versarla all'Erario italiano. 

  • Conseguentemente, gli intermediari, devono inviare la certificazione unica al proprietario dell'immobile affittato.

Cedolare secca 2020: come si calcola?

Come si calcola la cedolare secca? Per il calcolo cedolare secca 2020, abbiamo bisogno di conoscere:

• l'importo del canone di locazione;

• l'aliquota cedolare secca che dobbiamo applicare.

Per capire meglio ecco un esempio pratico di calcolo cedolare secca al 10%:

• Un immobile è concesso in locazione a canone concordato

• il canone annuo stabilito dal proprietario e affittuario è pari a: 6.000 euro annui.

• Si applica in questo caso la cedolare secca 10% nel 2019, per cui 6.000 euro x 10% : 100 = 600 euro.

Il costo cedolare secca all'anno, è di 750 euro che è l'importo dell'imposta sostitutiva dovuta dal proprietario sul reddito.

Chi può aderire alla cedolare secca?

Chi può aderire all'opzione della cedolare secca?

I requisiti che gli immobili devono possedere per poter aderire al regime cedolare secca sugli affitti, sono:

• Unità abitative di categoria catastale da A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studi privati), affittate per uso abitativo.

• Relative pertinenze box, garage ma solo se affittate insieme all’abitazione.

Come fare la comunicazione inquilino?

• I proprietari degli immobili affittati ad uso abitativo che decidono di avvalersi del regime agevolato della cedolare secca hanno l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata.

• Con la comunicazione il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto, incluso quello per adeguamento Istat canoni di locazione.

Cedolare secca: come si paga con F24 e come aderire all'opzione?

Cedolare secca come aderire all'opzione: Per aderire all'opzione dell'imposta sostitutiva sulle locazioni, il contribuente deve compilare l'apposita sezione del modello RLI cedolare secca che deve essere presentato per via telematica all'Agenzia delle Entrate utilizzando il software di compilazione dell'Agenzia delle Entrate.

Cedolare secca come si paga? Modello F24 e codice tributo:

L’imposta sostitutiva agevolata della cedolare secca deve essere versata entro lo stesso termine previsto per il versamento dell’Irpef mediante l’F24, modello unificato di pagamento Agenzia delle Entrate che prevede anche la possibilità di compensare l’imposta dovuta con eventuali crediti.

Per maggiori informazioni, consulta il nostro articolo modello F24.

Per il pagamento cedolare secca con F24, vanno utilizzati i seguenti codici tributo:

• 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata;

• 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione;

• 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo.

Cedolare secca scadenza acconto e saldo 2019:

Il pagamento del primo acconto dell’imposta sostitutiva cedolare secca affitti, va versata se l’importo dell’imposta sostitutiva dovuta per l’anno precedente supera i 51,65 euro.

Cedolare secca scadenza acconto e saldo:

In particolare, se l'adesione alla cedolare secca avviene nel 2018, il pagamento deve avvenire entro le seguenti scadenze:

• Unica RATA: entro il 30 novembre 2019, se l’importo è inferiore a 257,52 euro;

• In 2 rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro: 

  • primo acconto cedolare secca affitti pari al 40%: entro il 30 giugno 2019;

  • secondo acconto cedolare secca affitti pari al 60%, entro il 30 novembre 2019.

Se l'adesione alla cedolare secca avviene nel corso dell'anno 2019, la scadenza per il pagamento è:

• Unica rata: entro il 30 novembre 2020;

• 2 rate: acconto entro il 30 giugno 2020 e saldo entro il 30 novembre 2020.

In pratica, l’acconto non è dovuto nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare secca, poiché manca la base imponibile di riferimento, cioè l’imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente. In tale periodo d’imposta il reddito derivante dall’immobile è stato infatti assoggettato a Irpef. Inoltre, l’acconto non è dovuto quando l’anno di prima applicazione della cedolare secca è anche il primo anno di possesso dell’immobile.

Cedolare secca scadenza saldo: va effettuato ento il 30 giugno dell’anno successivo a quello a cui si riferisce, o entro luglio, con la maggiorazione dello 0,40%.

Per cui se il saldo riguarda l’anno 2018 deve essere versato entro il 30 giugno 2019, se invece il saldo si riferisce all’anno 2019 deve essere versato entro il 30 giugno 2020.

Cedolare secca durata del contratto e revoca opzione:

Cedolare secca durata del contratto e revoca: come funziona? Il proprietario che sceglie di avvalersi del regime agevolato della cedolare secca, è obbligato a estendere tale regime per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

• Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata la stessa.

• La revoca cedolare secca deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell'imposta di registro relativa all’annualità di riferimento e comporta il versamento della stessa imposta. Per comunicare la revoca cedolare secca all'Agenzia delle Entrate, e pagare l'imposta, occorre utilizzare i nuovi modelli RLI e F24 elide.

• E’ sempre possibile esercitare l’opzione nelle annualità successive, rientrando nel regime della cedolare secca.

Quali sono gli effetti della cedolare secca sul reddito?

Il reddito assoggettato a “cedolare secca” concorre alla formazione del reddito complessivo ai fini della spettanza di deduzioni, detrazioni, benefici legati al possesso di requisiti reddituali per esempio:

• per determinare la condizione di familiare fiscalmente a carico;

• per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia;

• per calcolare detrazioni per canoni di locazioni;

• per la determinazione dell’Isee.

Cedolare secca quando conviene? Vantaggi e svantaggi:

Vantaggi cedolare secca:

• Nessuna imposta di registro all’atto di registrazione del contratto, neanche per le successive annualità;

• Nessuna marca da bollo da € 16,00 euro sui contratti;

• favorire l’emersione degli affitti irregolari.

Svantaggi della Cedolare Secca

• Aumenti Istat ed aumenti periodici: non potranno essere applicati sugli immobili dei proprietari che hanno optato per il regime agevolato della cedolare secca, considerando che attualmente i contratti prevedono un’aumento annuale del canone di affitto proporzionale all’inflazione, in base all’indice Istat. Inoltre sono anche vietati gli aumenti di contratto per tutta la durata del contratto sul quale viene pagata la cedolare secca;

• Addizionali regionali e comunali: con la cedolare secca non si devono pagare le addizionali regionali e comunali, pertanto, più è alta l’addizionale e maggiore sarà il vantaggio della cedolare.

• Adempimenti vari: pagamento online della cedolare secca.

Cedolare secca: agevolazione e tassazione

Per chi applica la cedolare secca ai contratti di locazione a canone concordato, vi sono anche altri vantaggi fiscali che riguardano la tassazione del reddito fondiario per il proprietario.

Tali agevolazioni, sono state introdotte a partire dal 15 marzo di quest'anno per effetto del decreto ministeriale 16 gennaio 2017 e prevedono:

• la possibilità per il proprietario dell'immobile di ottenere un’ulteriore riduzione del 30% del reddito imponibile ai fini Irpef dei fabbricati, qualora nella dichiarazione dei redditi vengano indicati gli estremi della registrazione del contratto di locazione, inerenti alla dichiarazione IMU per il comune in cui è ubicato l’immobile.

• la possibilità di ottenere la riduzione del 75% dell’aliquota Imu e Tasi del Comune in cui è ubicato l’immobile concesso in locazione a canone concordato.

Per l'affittuario, invece, è ammessa la detrazione canone di affitto pari a:

• 495,80 euro per redditi non superiori a 15.493,71;

• 247,90 per redditi superiori che non superino i 30.987,41.

Ulteriore detrazione anche per chi trasferisce la propria residenza nell'immobile affittato, pari a 991,60 per i primi 3 anni di locazione.

Sanzioni cedolare secca:

Per la Cedolare secca si applicano le stesse sanzioni per omessa, tardiva, o falsa registrazione contratto di Locazione.

L’omessa registrazione del contratto di locazione e di affitto comporta l’applicazione di una sanzione amministrativa, come anche il parziale occultamento del corrispettivo e l’omesso o tardivo versamento dell’imposta di registro su annualità successive o dell’aliquota sostitutiva della cedolare secca.

Sanzioni cedolare secca:

• Omessa registrazione del contratto: dal 120% al 240% dell’imposta dovuta;

• Parziale occultamento del canone: dal 200% al 400% della maggiore imposta dovuta;

• Tardivo versamento dell’imposta: 30% dell’imposta versata in ritardo.

• Tardiva risoluzione di un contratto in cedolare secca Abolita dal decreto Crescita.

  Codice tributo F24 Elide: 1509 (sanzione tardivi adempimenti successivi).