Leasing Auto e immobiliare 2020: cos'è come funziona contratto e costi

Leasing auto e immobiliare 2020: è un tipo di contratto che consente ad aziende e a privati con modalità differenti, di poter utilizzare un bene, relativo all’attività, pagando un canone mensile.

Il termine leasing deriva dall’inglese to lease che significa prendere in prestito, affittare e va ad indicare la locazione finanziaria regolata attraverso la sottoscrizione di uno specifico contratto di leasing, tra la società locataria che concede materialmente l’utilizzo del bene e il soggetto che è l’utilizzatore finale, al quale viene concesso il diritto all’utilizzo quel bene a fronte del pagamento di un canone mensile per una durata variabile del contratto.

Alla scadenza del contratto di leasing viene concessa al cliente finale la facoltà di scegliere se acquistare il bene utilizzato fino a quel momento mediante specifica forma contrattuale, chiamata riscatto che si formalizza pagando una determinata somma "prezzo del riscatto" oppure scegliere di restituire l’auto e prenderne un’altra a leasing accendendo un altro contratto sempre con la stessa società di leasing.

Che ccos'è il leasing?

Che cos'è il leasing? Il leasing è un’operazione finanziaria con la quale la società locataria, che può essere un istituto finanziario o un intermediario iscritto nell’elenco generale dell’U.I.C. e delle Banca d’Italia, concede, a fronte di un pagamento di un canone periodico, al cliente finale, il soggetto che è l’utilizzatore, locatario o conduttore, un determinato bene per un periodo di tempo.

Il leasing è quindi, è diventato nel corso degli anni la maggiore forma di finanziamento utilizzate dalle imprese che investono in diverse tipologie di beni, purché strumentali all’attività come beni mobili, immobile, autoveicoli, imbarcazione, arredi per gli uffici, macchinari, utensili ecc. ma anche utilizzato da professionisti e da privati con modalità diverse, ossia, alla stipula del contratto si paga un anticipo e si prende in affitto il bene; si pagano i canoni mensili per un periodo contrattuale pattuito e allo scadere del contratto si sceglie se riscattare il bene comprandolo oppure restituirlo o sostituirlo, aprendo un nuovo contratto di leasing.

Quali beni possono essere comprati in leasing?

I beni concessi in Leasing dalle società intermediarie alle aziende e ai titolari di partita IVA sono::

Leasing Immobiliari: uffici, negozi, laboratori, capannoni, stabilimenti che possono essere già costruiti o da costruire ed il nuovo Leasing prima casa altrimenti detto leasing immobiliare abitativo.
Leasing Auto: distinte nella duplice categoria delle autovetture e veicoli commerciali (portata < 35 Q.li) e veicoli commerciali e industriali (portata > 35 Q.li)
Leasing Beni Strumentali: macchinari, impianti ed attrezzature strumentali all’esercizio di attività dell’impresa

Non possono essere finanziati tramiti Leasing software, gli impianti elettrici e telefonici su immobili non di proprietà di Biella Leasing S.p.A., in generale beni che devono essere montati o costituiscono parte integrante di un macchinario, impianto o attrezzatura.

Nuova Sabatini e super ammortamento:

Il Leasing come forma "finanziaria" ideale per le imprese ha avuto una crescita esponenziale questo grazie all’approvazione della cosiddetta SabaLease o Saba-Leasing, la legge Sabatini n. 1329 del 28/11/1965, che ha permesso alle aziende di acquistare macchinari a tasso agevolato per un valore massimo di 2.400.000 euro con possibilità di dilazionare l’investimento varia tra un minimo di 12 mesi fino a un massimo di 60 mesi deciso direttamente dall’acquirente.

L’acquirente che decide di godere delle agevolazioni previste dalla Legge, non può richiedere ulteriori agevolazioni sullo stesso acquisto di macchine, ai sensi di altre Leggi regionali, nazionali o comunitarie.

Fanno eccezione le Leggi Agevolative che stabiliscono la compatibilità tra più agevolazioni e dunque risultano essere cumulabili alla Sabatini. La situazione varia di regione in regione secondo le disponibilità economiche e i regolamenti delle suddette.

Nelle regioni dove risulta operativa la Sabatini classica, è possibile operare anche con la Sabatini senza sconto. Il suo vantaggio consiste nel fatto che, in fase di calcolo del canone leasing, successivamente cambializzato, la società finanziaria può conteggiare il canone partendo da un tasso base pari all’Eurirs o all’Euribor (a seconda che si tratti di operazioni a tasso fisso o variabile).

Legge SabaLeasing e Operazione classica a confronto:

Operazione Leasing Nuova Sabatini:

Per ciascun mese di durata del contratto, può essere dedotto l’ammontare totale del costo del contratto diviso per il numero dei mesi di durata del contratto.
Il contratto di leasing non può avere durata inferiore alla metà del periodo di ammortamento del bene oggetto della locazione, altrimenti i canoni non possono essere fiscalmente detratti.
Per il fornitore di macchinari si tratta di una operazione senza rischi in quanto il rischio di insolvenza viene accollato dalla Società di Leasing.
Il fornitore viene liquidato in base ad accordi presi con la Società di leasing (normalmente da 30 a 90 giorni data fattura.

Costa normalmente un po’ di più in termini di tasso, in quanto la società di leasing applica uno spread su di un tasso fisso (IRS di periodo).
La società emette una fattura unica per tutti i canoni, comprensivi di capitale ed interessi. L’Iva va versata sul totale dei canoni, cioè anche sugli interessi ed è quindi più elevata rispetto alla Sabatini classica.
I tempi di approvazione della pratica sono normalmente più ridotti rispetto ad una pratica di sconto in pro soluto.
La Società di leasing è innanzitutto garantita dal macchinario. Se richiede garanzie accessorie si limita, normalmente, a garanzie di firma.

Operazione leasing classica:

Vengono detratti gli ammortamenti, secondo le politiche aziendali di bilancio.
Il limite minimo della durata del contratto è di 12 mesi.

Nelle operazioni di sconto Pro solvendo, il fornitore di macchinari si accolla il rischio di insolvenza.
Il fornitore gestisce integralmente la pratica, per cui spesso riesce ad ottenere lo sconto degli effetti in tempi più brevi.
Normalmente il costo dell’operazione è pari al tasso di riferimento.
L’Iva viene calcolata sul valore imponibile delle macchine vendute.
I tempi di approvazione della pratica sono molto ridotti nel caso di sconto in pro solvendo, mentre si possono allungare nel caso di sconto pro soluto.
Le banche, oltre alle garanzie di firma, richiedono spesso garanzie reali (pegno di titoli o fideiussioni bancarie o assicurative il cui costo influisce sul Taeg dell’operazione), in quanto non sono molto tutelate dal privilegio sui macchinari.

Novità leasing 2020: dopo il Decreto Fare (DL 69/2013, art. 2) che ha introdotto la Nuova Sabatini per l’acquisto o leasing di beni strumentali, per poi proseguire con altri piccoli stanziamenti fino al 2021, non è più in vigore invece il Super ammortamento.

Soggetti coinvolti nel contratto di Leasing:

I soggetti coinvolti nella stipula di un contratto leasing sono tre:

1) l’utilizzatore finale del bene

2) la Società di leasing, che è l’intermediario

3) l’Azienda che vende l’automobile o altro bene

Il leasing può essere proposto e concesso solo da Banche e Finanziarie autorizzate iscritte nell’elenco generale dell’U.I.C. e delle Banca d’Italia che concedono, a fronte di un pagamento di un canone periodico, al cliente finale, che è il soggetto utilizzatore, locatario o conduttore, un determinato bene per un periodo di tempo.

Chi può stipulare un contratto Leasing?

Il Leasing come forma di locazione finanziaria regolata attraverso la sottoscrizione di uno specifico contratto di leasing, tra la società locataria che concede materialmente l’utilizzo del bene e il soggetto che è l’utilizzatore finale, al quale viene concesso il diritto all’utilizzo quel bene a fronte del pagamento di un canone mensile per una durata variabile del contratto, viene utilizzata soprattuto da professionisti e imprenditori, come bene strumentale finalizzato allo svolgimento del loro attività come potrebbe essere un’auto o un macchinario da utilizzare per scopi lavorativi, con il vantaggio di poter dedurre i costi del canone periodico, bolli, assicurazione e manutenzione dalla dichiarazione dei redditi.

Se il vantaggio del Leasing per le aziende e titolari di Partita IVA sta soprattutto nella possibilità di dedurre IVA e Irpef dei costi dell’auto in leasing questo non lo è per il singolo privato che può comunque rivolgersi ad una finanziaria o ad una concessionaria per il leasing auto, ma i vantaggi potrebbero essere discutibili in quanto, si limiterebbero ad un canone più competitivo rispetto a quelli proposti dalle varie finanziarie, e alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria da sostenere, svantaggi questi che potrebbero però essere ovviati da altre forma contrattuali leasing come il "full-leasing che esonerano, a fronte di un canone più alto, da tutti i costi legati alla proprietà dell’auto.

Cosa prevede il contratto di leasing?

Tutti i contratti di Leasing per essere tali devono contenere necessariamente determinati elementi che costituiscono le condizioni generali del contratto stesso e sono:

Tipo del bene: che determina la durata contrattuale del leasing;
Costo del bene;
Durata del contratto;
Periodicità dei canoni: se mensile, bimestrale, trimestrale, semestrale;
Anticipo: chiamato Maxi canone che deve essere versato dall’utilizzatore del bene al momento della stipula del contatto, espresso in numero di canoni o in percentuale rispetto al valore del bene, generalmente del 10 al 25%. Contestualmente l’utilizzatore versa le spese di istruttoria;
Numero e importo dei canoni periodici: Possono essere indicizzati cioè legati all’andamento di un’indice finanziario (euribor) o ad una valuta ed assoggettati ad IVA trattandosi di una prestazione di servizio;
Riscatto che rappresenta una percentuale del valore originario del bene (1%).

Tipologie di Contratto Leasing:

Il contratto Leasing stipulato tra la società locataria che concede l’utilizzo del bene e il cliente finale che utilizza materialmente il bene a fronte di un canone periodico, può essere due tipi

Leasing finanziario: o altrimenti detto leasing operativo, è una forma di contratto che viene stipulata con la società di leasing o finanziaria che concede all’utilizzatore, il diritto di utilizzare un determinato bene a fronte del pagamento di un canone periodico. Alla scadenza del contratto è prevista per l’utilizzatore la facoltà di acquistare il bene stesso, previo l’esercizio dell’opzione di acquisto con il pagamento di un prezzo denominato comunemente prezzo di riscatto.

La concessione da parte della società di leasing a far utilizzare il bene al cliente finale a fronte del pagamento di una canone periodico determina il trasferimento su quest’ultimo di tutti i rischi e i benefici derivanti dalla proprietà del bene.

Il Leasing Finanziario per essere definito tale deve necessariamente soddisfare le seguenti condizioni, così come definite dai principi contabili dello Ias 17:

Trasferimento della Proprietà: all’utilizzatore finale per tutto il periodo del contratto di locazione leasing
Riscatto del Bene a scadenza Contratto: l’utilizzatore o cliente finale ha il diritto e la facoltà di decidere se acquistare il bene a un prezzo che si prevede sufficientemente basso rispetto al valore corrente alla data in cui il diritto può essere esercitato o restituire il bene o aprire un altro contratto leasing con la stessa società.
Durata del contratto: la durata del contratto copre la maggior parte della vita utile del bene, indipendentemente dal passaggio di proprietà al termine del periodo di locazione
valore del bene: deve essere maggiore o sostanzialmente uguale al valore corrente del bene
Full leasing: è un tipo di contratto che come dice la parole stessa FULL è una forma di leasing globale, racchiudendo in se tutti i servizi che non fanno parte del leasing finanziario e che possono comprendere una vasta gamma di servizi di natura complementare, come l’auto sostitutiva, l’assistenza stradale in caso di guasto o incidente dell’autovettura, e sostituzione di pneumatici in caso di usura. In taluni casi, può succedere che vi siano società di leasing che offrano contratti di full leasing auto, relativamente ai servizi di natura standard, servizi base, che comprendono di solito la tassa di possesso, la manutenzione ordinaria e straordinaria e l’assicurazione.
Al locatario è data, con il contratto Full Leasing, la possibilità di scegliere se includere o meno altri servizi, come ad esempio la sostituzione di pneumatici o dell’auto. Tra i vantaggi del full non bisogna trascurare, specialmente per i possessori di partita Iva, la comodità di avere il dettaglio dei canoni finanziari e dei canoni relativi ai servizi in un’unica fattura per meglio gestire la propria contabilità.

Qual è la durata minima del contratto di Leasing?

La durata minima di un contratto Leasing è di 24 mesi per i titolari di Partita IVA, professionisti, imprese, lavoratori autonomi e di 12 mesi per i privati mentre la durata massima è di 60 mesi eventualmente prorogabili.

La caratteristica principale del leasing è la possibilità di pagare attraverso un canone fisso periodico l’affitto del bene per esempio l’autoveicolo, con previo pagamento di un maxicanone iniziale pari al 10% del valore dell’auto, che va concordato tra le parti o una maxi rata finale, determinata dal prezzo di riscatto dell’auto, pattuito alla sottoscrizione del contratto.

E’ inoltre, obbligatorio, alla stipula del contratto leasing dover assicurare il veicolo anche per furto incendio, per questo motivo molte società di leasing stipulano degli accordi con le compagnie assicurative che si impegnano a non modificare le condizioni di polizza ma nello stesso tempo sono tenute a non risarcire danni senza il consenso delle Finanziarie e dover riparare il danno presso specifiche autofficine autorizzate.

Con l’approvazione dell’art. 4-bis del Decreto fiscale (D.L. n. 16/2012) convertito in legge, è stato stabilito che a partire dai contratti di leasing stipulati dal 28 aprile 2012, la deducibilità dei canoni di leasing è svincolata dalla durata del contratto di locazione. In realtà, ai fini fiscali la norma non è stata cambiata in quanto la deducibilità dei canoni leasing per i beni mobili non può essere inferiore ai 2/3 del periodo di ammortamento, mentre per gli immobili tra 11 e 18 anni e per le autovetture pari al periodo di ammortamento. Ciò che cambia è solo il periodo di durata del contratto, che è svincolato dalla durata dell’ammortamento.

Pertanto, esistono delle limitazioni in fatto di detraibilità dell’IVA sui canoni leasing per le autovetture utilizzate da professionisti e imprese e per quelle concesse ai dipendenti e se strettamente strumentali all’attività svolta oppure no.

Calcolo costi e canone leasing 2019:

Il canone Leasing è l’importo della rata mensile o bimestrale che l’utilizzatore deve pagare alla società leasing per esercitare il diritto di utilizzo del bene. L’entità e la misura di tale canone, viene decisa in sede di stipula contrattuale tra le parti e può essere fisso o indicizzato, mensile, bimestrale o trimestrale. Può prevedere rate costanti o costruite "su misura" dell’esigenza dell’utilizzatore, o prevedere un anticipo consistente con il cosiddetto maxi canone iniziale.

Canone Leasing a Tasso Indicizzato Euribor a tre mesi: in questo caso il tasso del canone leasing concordato tra le parti al momento della stipula contrattuale viene ancorato alla quotazione dell’EURIBOR 3 mesi, pertanto, la misura dell’importo del canone varia in funzione dell’aumento o la diminuzione del tasso prefissato, che determina un addebito o accredito aggiuntivo al canone. Il pagamento del canone indicizzato avviene automaticamente, tramite l’utilizzo del R.I.D. Bancario del contratto senza che ci debbano essere spese aggiuntive per il cliente stesso.

Canone Leasing a Tasso fisso: in questo caso il tasso di interesse definito alla stipula del contratto rimane tasso di riferimento fisso lungo tutta la durata della locazione finanziaria. Eventuali fluttuazioni dei tassi sui mercati finanziari non produrranno quindi variazione del canone di locazione concordato.

Leasing Auto e immobiliare 2020: quali sono i vantaggi?

I vantaggi offerti dal leasing 2020 sono molti e possono essere così riassunti:

Velocità:

Il leasing si realizza in tempi più rapidi rispetto ad altre forme di finanziamento

Completezza:

Copre il costo totale dell’investimento, compresa l’IVA;
Dà accesso alla maggior parte delle forme di agevolazione locali, nazionali ed europee;
Integra servizi accessori, quali quelli assicurativi e di consulenza tecnica, con particolare riferimento all’accertamento della rispondenza del bene alla normativa comunitaria.

Economicità:

Offre la disponibilità immediata del bene evitando che la somma di denaro necessaria all’acquisto sia immobilizzata;
Grazie a soluzioni personalizzate, ti offre una migliore pianificazione finanziaria, per soddisfare le esigenze specifiche della tua azienda;
Consente di usufruire di sconti sul prezzo del bene;
Permette il frazionamento dell’IVA nei canoni periodici, rendendo quindi molto limitato l’impatto sulla liquidità aziendale;
Consente un ammortamento più rapido, grazie alla detraibilità dei canoni periodici nell’arco della durata del contratto.

In altre parole:

Vantaggi finanziari del Leasing:

consente di finanziare l’intero valore del bene;
non interferisce con la capacità di credito dell’azienda utilizzatrice;
consente il frazionamento dell’IVA nei canoni periodici;
offre la disponibilità del bene senza elevati esborsi iniziali;

Vantaggi operativo/gestionali del Leasing

consente all’impresa l’accesso al finanziamento in tempi rapidi e con modalità semplici;
offre la possibilità di usufruire di uno sconto maggiore sul prezzo di acquisto;
possibilità di decidere in termini di durata, anticipo, periodicità dei canoni e valore finale di riscatto;
consente all’azienda di accedere con tempistiche veloci alle principali leggi agevolate.

Vantaggi fiscali del Leasing:

canoni di leasing deducibili sia per la quota capitale che per la quota interessi, ise strumentali all’attività svolta;
è possibile anticipare la deduzione fiscale (soprattutto per il leasing immobiliare) poiché l’ammortamento del bene avviene in un numero di anni inferiore rispetto alla normativa civilistico - fiscale.

A chi non conviene il Leasing Auto e immobiliare 2020?

Se il vantaggio del Leasing per le aziende e titolari di Partita IVA sta soprattutto nella deducibilità costi IVA e Irpef per le spese dell’auto in leasing questo non lo è per il singolo privato che può comunque rivolgersi ad una finanziaria o ad una concessionaria per il leasing auto, ma i vantaggi potrebbero essere discutibili in quanto, si limiterebbero ad un canone più competitivo rispetto a quelli proposti dalle varie finanziarie, e alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria da sostenere. Vediamo adesso gli svantaggi legati ai contratti leasing e per quali motivi non conviene:

Documentazione estramamente corposa da presentare per avviare l’istruttoria leasing;
Obbligo per alcune società di leasing di assicurare l’auto per furto e incendio;
Agevolazioni fiscali solo per gli intestatari di Partita IVA;
Spese aggiuntive: come le spese di istruttoria che prevedono il pagamento alla società di leasing di una quota per la valutazione dell’affidabilità economica dell’utilizzatore
Alcune società di leasing impongono il divieto di guida a terzi;
Obbligo di rivolgersi solo alle officine convenzionate per la riparazione danni o tagliando;
Obbligo di non superare il chilometraggio pattuito da contratto.

Istruttoria e Riscatto finale Leasing Auto e immobiliare:

Le fasi di un contratto Leasing hanno inizio dal momento in cui privato o azienda richiede di poter usufruire del leasing alla Banca o presso le società di leasing autorizzate. La procedura di leasing segue le seguenti fasi:

Istruttoria: fase nella quale vengono dalla società di leasing, banca o intermediario:
- Affidabilità del cliente
- Fornitore
- se il bene è strumentale all’utilizzatore

Perfezionamento del contratto attraverso:

firma del contratto e pagamento del maxi canone
ordine al fornitore del bene
consegna del bene: ed eventuale installazione e collaudo del bene

Pagamento dei Canoni: la società di leasing emette il canone pattuito all’utilizzatore che procede al pagamento mensile, bimestrale, ecc fino all’espletamento del contratto
Riscatto: alla scadenza del contratto il cliente finale o l’utilizzatore ha la facoltà di esercitare l’opzione di riscatto, acquisendo la proprietà del bene alla cifra pattuita in sede di stipula contrattuale.

Deducibilità leasing: Quanto si può scaricare?

a) Detrazione 80% autoveicoli strumentali: ovvero per i veicoli stradali a motore per il trasporto persone o cose pari o uguali a 35 quintali con almeno 8 posti + quello del conducente, trattori, veicoli oggetto di produzione o commercio senza i quali non potrebbe essere svolta l’attività come noleggiatori auto o tassisti, nello specifico i mezzi utilizzati:

dalle scuole di guida, ai fini di formazione
per le attività di leasing o di noleggio
dai rappresentanti di commercio
come beni merce (concessionari di autoveicoli)

L’articolo 164, comma 1, lettera a) prevede che le spese e gli altri componenti negativi relativi ai veicoli con destinazione esclusivamente strumentale dei veicoli adibiti ad uso pubblico sono interamente deducibili nella determinazione del reddito imponibile.

b) Detrazione limitata (20%) veicoli non esclusivamente strumentali: per i veicoli stradali a motore per trasporto di persone o cose minori di 35 quintali e con max 8 posti + quello del conducente. Gli autoveicoli che non rientrano nella definizione di esclusivamente strumentali trovano la loro disciplina nell’articolo 164, comma 1, lettera b) del TUIR il quale prevede precisi limiti di deducibilità delle spese a questi connesse. In particolare: deducibilità al 20% per le imprese e gli esercenti arti e professioni e 80% per i veicoli utilizzati dai soggetti esercenti attività di agenzia o di rappresentanza di commercio

Oltre a tali limiti, la predetta norma prevede un tetto massimo di spesa fiscalmente riconosciuta al quale gli stessi devono essere applicati.

c) Indetraibilità totale (oggettiva) dell’Iva: riguarda solo le moto > 350 cc.

Importante: Tali limitazioni non si applicano agli agenti e rappresentanti, che continuano a detrarre il 100% dell’Iva, ammesso che possano dimostrare di possedere almeno un altro mezzo per gli scopi extraziendali.

Limiti Deducibilità Costi per Acquisto Auto e Moto in leasing:

Il costo ammortizzabile riconosciuto ai fini di deducibilità è nella misura non superiore a :

euro 18.076,00: per le autovetture e gli autocaravan
euro 25.822,84: per gli autoveicoli utilizzati da agenti e rappresentanti di commercio
euro 4.131,66: per i motocicli
euro 2.065,83 per i ciclomotori

Pertanto, l’imprenditore o il professionista che acquista un’autovettura, ai fini fiscali, può dedurre su una spesa al massimo di € 18.075,99 il 20%, pari alla fine del periodo di ammortamento pari ad una deduzione totale di € 3.615,20 ammortiuzzato in 4 anni con una quota annua di €. 903,80.

Per aver gli ultimi aggionamenti: vedi bonus auto aziendali e novità deducibilità e detraibilità costo acquisto auto aziendali.

Siti di riferimento per Contratti Leasing Auto e Immobiliare

Agenzia delle Entrate;
Automobile Club d’Italia;
Associazione Nazionale Imprese Trasporti Automobilistici;
Unicredit leasing auto e super ammortamento.

Elenco aziende e gruppi bancari che si occupano di leasing auto:

Leasint - Leasing Banca Intesa;
Monte Paschi di Siena Leasing.