Mancato pagamento 18 rate mutuo: come funziona la vendita alla banca

Mancato pagamento 18 rate mutuo: a seguito del decreto mutui, presentato dal Ministero dell’Economia e delle Finanze che recepisce la direttiva europea 2014/17 sui mutui, è stato previsto che in caso di mancato pagamento di 18 rate di mutuo, anche non consecutive, c'è la possibilità per la banca di poter saltare la fase di pignoramento immobiliare della casa e procedere all’espropriazione esecutiva senza tribunale per poter vendere subito casa, al fine di rientrare del credito.

Ma che cos'è la cessione della casa alla banca?

Cosa prevede il decreto mutui?

Cosa significa 18 rate di mutuo non pagate e come funziona e cosa cambia con il nuovo articolo 120-quinquiesdecies Testo Unico Bancario?

Vediamolo insieme:

Decreto mutui cosa prevede?

Cosa prevede il decreto mutui? Il decreto mutui, è un provvedimento che permette alle banche di recuperare un credito nei confronti dei mutuatari in maniera più veloce.

Tale decreto, è infatti in attuazione della direttiva 2014/17/UE circa i contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali, è indicata nello specifico al punto 13 dell’allegato B della legge, senza però ulteriori indicazioni. 

Il che consente al Governo di intervenire ancora sulla norma, e modificare il nuovo articolo 120-quinquiesdecies del Testo Unico Bancario.

Ma esattamente cosa prevede il decreto mutui? Che la banca ed il cliente possono accordarsi, in sede di stipula del contratto di finanziamento, circa la possibilità che, in caso di mancato pagamento di 18 rate del mutuo, anche non consecutive, la banca possa saltare la fase di espropriazione immobiliare, e quindi del pignoramento della casa, e passare subito alla vendita dell’immobile, per recuperare il credito.

Ovviamente, l’”accordo” non è un’eventualità che può essere liberamente contrattata tra cliente ed istituto bancario ma una vera e propria clausola obbligatoria che il cliente deve per forza sottoscrivere, se intende ottenere il mutuo.

A quali mutui si applicano le nuove norme? Sulla base del nuovo schema di decreto legislativo, cd. decreto mutui, discusso e approvato in via preliminare dal CdM del 20 gennaio 2016, le nuove norme riguardano:

• mutui aventi ad oggetto la concessione di credito garantito da ipoteca su un immobile residenziale;

• mutui finalizzati all’acquisto o alla conservazione del diritto di proprietà su un terreno o su un immobile edificato o progettato.

Decreto mutui: cosa cambia rispetto a prima?

Decreto mutui cosa cambia rispetto a prima? Rispetto a prima, prevede che in caso di omesso pagamento di 18 rate di mutuo, c'è la possibilità per la banca di procedere alla risoluzione del contratto.

Il decreto mutui, che ricordiamo recepisce la direttiva europea in merito alle procedure per l’escussione dell'ipoteca, al fine di ridurre i tempi e snellire le pratiche nei casi di debitori inadempienti, prevede che la restituzione o il trasferimento della casa oggetto di garanzia, come può essere un’ipoteca o i proventi della sua vendita, comporta l'estinzione del debito.

In tal caso, secondo una nota ufficiale del MEF, il consumatore, ha comunque dritto a ricevere l’eventuale eccedenza di denaro residua. 

Il fatto di prevedere la restituzione dell'eventuale eccedenza al mutuatario inadempiente e che l'immobile prima della vendita debba essere stimato da un perito scelto di comune accordo tra le parti non va dato assolutamente per scontato, in quanto come fanno notare fonti vicino al Mef, tali ipotesi non sono previste dalla Direttiva Europea, ma da una scelta del Governo di far rientrare queste disposizioni, nel cd. patto marciano.

Sempre fonti del Mef ricordano poi, della possibilità concessa dal "Fondo Mutui" di accedere alla sospensione rate mutuo per chi ha stipulato un mutuo per l'acquisto dell'abitazione principale. Tale sospensione però, è concessa solo per i mutui di importo richiesto non superiore a 250.000 euro, pagati da almeno un anno, ed il cui titolare abbia ISEE non superiore a 30.000 euro.  

Mancato pagamento 18 rate del mutuo: cosa succede?

18 rate del mutuo non pagate cosa succede? Secondo quanto previsto dal decreto mutui, e nello specifico dal nuovo articolo 120-quinquiesdecies Testo Unico Bancario, nel caso in cui il mutuatario non riesce a pagare 18 rate del mutuo, la banca ha la facoltà di saltare la fase del pignoramento, e può vendere subito casa.

Poi con i soldi recuperati, provvede ad estinguere il debito del mutuo e se dall’operazione avanza una certa somma, questa viene rigirata al cliente.

Il valore della garanzia secondo il nuovo articolo 120-duodecies in materia di valutazione dei beni immobili, deve essere stimato attraverso un’apposita perizia, dopo il verificarsi dell’inadempimento dal parte di chi ha contatto il mutuo ma non è riuscita a pagare almeno 18 rate, anche non consecutive. 

Il comma 4 del nuovo articolo 120-quinquiesdecies stabilisce, invece, che in caso di mancata obbligazione, successiva all’escussione della garanzia, il debito non sia saldato, il relativo obbligo di pagamento parte dopo 6 mesi dalla conclusione della procedura esecutiva.

Clausola inadempimento mutuo, passaggio della casa alla banca:

Il decreto legislativo 72/2016 pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 117 del 20 maggio, meglio conosciuto con il nome decreto mutui, è entrato in vigore dal 1° luglio, per cui si applica a tutti i contratti di mutuo sottoscritti a partire dal 2 luglio 2016 in poi mentre quelli sottoscritti prima, si applicano le stesse disposizioni vigenti al 1° luglio 

Nello specifico, ci sono alcune disposizioni del decreto mutui, come ad esempio le nuove regole sulla pubblicità, gli obblighi precontrattuali, i doveri di informazione da parte delle banche e la valutazione dei beni immobili, sono entrate in vigore dal 1° novembre 2016 mentre le relative disposizioni di attuazione, il 30 settembre dello stesso anno. 

Riguardo la clausola di inadempimento che fa passare la casa subito alla banca e quindi alla vendita, in caso del mancato pagamento di 18 rate del mutuo, anche non consecutive, è in vigore.

Ecco invece le ultime novità mutui casa 2020.