Disdetta contratto di locazione locatore 2021: motivi recesso affitto

La Disdetta affitto locatore per uso abitativo e commerciale, ufficio, studio, capannoni ecc. è disciplinata dalle Legge 9 dicembre 1998, n. 431 "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 292 del 15 dicembre 1998 - Supplemento Ordinario n. 203/L.

Tale normativa non si applica a contatti di locazioni relative agli immobili di categorie catastali A/1 - abitazioni di lusso, A/8 abitazioni di ville, A9 castelli e palazzi storico/artistici che sono sottoposti esclusivamente alla disciplina di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile qualora non siano stipulati secondo le modalità di cui al comma 3 dell’articolo 2 della presente legge, agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai quali si applica la relativa normativa vigente, statale e regionale, agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche.

Vediamo quindi nello specifico come disdire il contratto di affitto 2020, disdetta cos'è e come funziona, quando per il locatore è possibile disdire in anticipo dal contratto e l'esempio fac simile del recesso.

Contratto di locazione 2021: Chi è il locatore e l'affittuario?

I soggetti a cui si applicano le modalità della Legge che disciplina i Contratti di Locazione di un immobile sia esso per uso abitativo o commerciale, e riguardano:

Locatore: è chi decide di affittare l'immobile.

Locatario, conduttore o affittuario: è chi prende in affitto l'immobile.

Le parti pertanto, di comune accordo stipulano il contratto di locazione, la cui durata varia a seconda della tipologia di contratto di locazione viene concordata tra le parti e la destinazione d’uso dell’immobile che viene affittato, ovvero, se di uso abitativo o commerciale, professionale, industriale.

Tipi di contratto di affitto e durata:

Contratto di locazione 4+4:

Il contratto di locazione 4+4, è un contratto per uso abitativo di durata non inferiore a 4 anni, decorsi i quali il contratto può essere rinnovato anche tacitamente per un periodo di altri 4 anni, oppure, viene fissato un termine massimo entro il quale le parti concordano la durata da attribuire al contratto, in ogni modo il contratto di locazione non può avere una durata superiore a 30 anni, fatta eccezione dei casi in cui il locatore o il conduttore intendano recedere il contratto per i motivi disciplinati e previsti dalla Legge.

Questo tipo di contratto è chiamato anche a canone libero, in quanto, il canone viene determinato dal locatore.

Contratto di locazione Transitorio:

sono contratti di affitto per uso abitativo che regolano e disciplinano i rapporti di breve durata come per esempio gli affitti agli studenti o ai lavoratori fuori sede. Tale tipo di contratto, ha una durata prestabilita che parte da un minimo di 30 giorni fino a un massimo di 18 mesi, non rinnovabili.

Il canone d’affitto per il contratto transitorio:

non è libero ma deve rientrare obbligatoriamente nei parametri stabiliti dalla Legge, sulla base degli accordi territoriali relativi ai canoni concordati. I contratti tipo riguardano 11 aree metropolitane: Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo, Catania.

Il contratto transitorio è disciplinato dalla legge 431 del 1998, articolo 5 che definisce innanzitutto che la condizione di transitorietà dev’essere ben specificata sul contratto e confermata dal proprietario con una lettera raccomandata prima della scadenza, inoltre, il contratto prevede l’obbligo di depositare una cauzione, pari a 2 o 3 mensilità, che il proprietario è tenuto a restituire all’affittuario al termine del contratto, nel caso in cui, dopo aver esaminato l’abitazione, non risultino danni o modifiche all’aspetto originario.

Contratti di Locazione Concordati per uso abitativo: di durata 3+2 anni, dove il canone di locazione è prestabilito in base agli accordi territoriali delle organizzazioni sindacali dei proprietari e degli inquilini. Tale contratto ha una durata di tre anni, rinnovabili tacitamente per altri 2 anni.

Contratti di locazione commerciale: riguardano gli immobili con destinazione d’uso commerciale, industriale o professionale. Questo tipo di locazione viene disciplinata dalla legge 392/78 (legge dell’equo canone) che si occupa di questa tipologia di locazioni agli artt. 27 e seguenti. Il contratto ad uso diverso dall’abitazione ha durata di 6+6 anni e si caratterizza per la possibilità di determinare liberamente l’ammontare del canone di locazione.

Disdetta affitto anticipata: cause e motivi locatore

Le modalità di disdetta del contratto di Locazione di un immobile per uso abitativo o commerciale sono disciplinate dall’articolo 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni., per quanto riguarda le modalità di Disdetta del contratto da parte del locatore, ovvero, di chi affitta possono essere applicate già alla prima scadenza dei contratti stipulati in base alla durata del 4 + 4 e i transitori per uso abitativo e per i 6 +6 dei locali commerciali.

Il locatore, pertanto, alla prima scadenza contrattuale può avvalersi della possibilità di non rinnovare il contratto all’inquilino, che dovrà esserne informato in forma scritta tramite lettera raccomandata con un preavviso di almeno 6 mesi, pena la nullità del recesso.

Disdetta Motivata Locatore:

Il contratto di locazione può NON essere rinnovato dal locatore per i seguenti motivi:

quando intende destinare l’immobile ad altro uso: abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado.

quando il locatore, in veste di persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intende destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità.

se l’inquilino ha la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune.

se l’immobile fa parte di un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito o messo in sicurezza e la permanenza del conduttore è di ostacolo al compimento di indispensabili lavori.

se l’immobile deve essere demolito o s’intende procedere alla sua radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni.

quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo.

se il locatore intende vendere l’immobile a terzi e non ha altre proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Importante: Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per motivi di grave danneggiamento dell’edificio, di demolizione o di trasformazione radicale dell’immobile, il possesso, per l’esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell’autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell’azione di rilascio.

I termini di validità della concessione o dell’autorizzazione decorrono dall’effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell’immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all’articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l’immobile. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.

Disdetta affitto 2021 locatore: lettera fac simile

Modello Lettera Raccomandata a.r. da spedire all’inquilino 6 mesi prima della prima scadenza del contratto di locazione, il presente modello è valido sia per la forma del contratto 4 + 4, transitorio che concordato per uso abitativo da parte del Locatore che non vuole procedere al rinnovo dell’ulteriore periodo per i motivi previsti dalla Legge come per esempio altra destinazione d’uso dell’immobile, vendita, danneggiamento ecc.

Egr. Sig. ……(conduttore)
Via…. N……
Cap…. Città ….

OGGETTO: Disdetta a contratto di locazione ad uso abitativo.

Egregio Sig… (nome e cognome Inquilino)
con riferimento al contratto di locazione relativo all’unità immobiliare sita in …., Via…. con decorrenza il …. e scadenza il…..,
Le segnaliamo la nostra necessità di ottenere la disponibilità dell’immobile in oggetto per destinarlo ……..............
(specificare il motivo del diniego alla rinnovazione del contratto in alternativa tra quelli indicati sopra)

Le comunichiamo pertanto la nostra volontà a non voler procedere al rinnovo della locazione oltre la prima scadenza contrattuale del ……., per il motivo specificato.
La invitiamo per cui, in vista dell’approsimarsi della scadenza contrattuale, di volerci indicare con cortese sollecitudine le modalità con le quali intende provvedere al rilascio dell’alloggio.
La cauzione Le sarà restituita all’esito della verifica sullo stato dei luoghi.
In attesa di un suo cortese riscontro porgiamo i migliori saluti.

Luogo e data…….
Il Locatore ………

Disdetta contratto locazione commerciale: fac simile

Per le locazioni ad uso diverso da quello abitativo la volontà di diniego al rinnovo da parte del locatore deve, essere comunicato tramite raccomandata al soggetto che è in affitto almeno 12 mesi prima della prima scadenza del contratto.

I motivi della disdetta del contratto di locazione alla prima scadenza sono stati disciplinati dal Legislatore, che ha definito pertanto le cause che danno facoltà al locatore di non rinnovare il contratto, e sono:

se vuole adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta.
adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell’art. 27, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all’esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali.

demolire l’immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l’azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e quest’ultima non sia stata nuovamente disposta.

ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell’art. 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426 e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell’immobile. Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l’azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c).

Recesso anticipato contratto locazione senza motivo: sanzioni

Secondo l’art. 31 della legge 392/78, il locatore che intenda cambiare la destinazione d’uso dell’immobile e per questo motivo effettui regolare disdetta del contratto di locazione alla prima scadenza nei confronti dell’inquilino, debba adibirlo entro 6 mesi all’uso dichiarato, qualora non rispetti tale tempistica è tenuto, se il conduttore lo richiede, al ripristino del contratto per il periodo residuale, al rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri, la misura del risarcimento danni non può essere comunque superiore alle 48 mensilità del canone di locazione percepito.

Il locatore può comunque sempre dimostrare che l’utilizzo tempestivo dell’immobile rilasciato o il mancato utilizzo, è stato ritardato o impedito da motivi di forza maggiore o comunque da altra giusta causa.

Le sanzioni previste per il locatore che non abbia tempestivamente adibito l’immobile all’uso per il quale ne aveva ottenuto la disponibilità, configurano una forma di responsabilità per inadempimento inquadrabile nella generale disciplina degli artt. 1176 e 1218 cod. civ.

Recesso anticipato Contratto di Locazione Modello F24 Elide

Qualora avvenga la risoluzione o il recesso anticipato del contratto di locazione, di affitto per uso abitativo che non, il locatore deve versare l’imposta di registro nella misura fisa di 67,00 euro tramite modello f24 elide e presentare all’Agenzia delle Entrate la ricevuta di versamento insieme al modello RLI, in modo da evitare il pagamento dell’imposta per le successive annualità e le imposte sul mancato reddito derivante dal canone di locazione.

Per le cessioni, proroghe e risoluzioni di contratti di locazioni registrati, i contraenti devono versare l’imposta dovuta entro 30 giorni, utilizzando il modello F24 elide. Nel modello di versamento occorre indicare gli estremi di registrazione del contratto (anno, serie e numero di registrazione) e bisogna presentare, entro 20 giorni dal pagamento, l’attestato dell’avvenuto versamento allo stesso ufficio dove era stato presentato il contratto.

Disdetta affitto 2021 locatore: lettera altri usi

Modello Lettera Raccomandata a.r. per la disdetta delle locazioni di immobili ad uso commerciale, professionale, artigianale o industriale da spedire all’inquilino dai 12 ai 18 mesi prima della prima scadenza del contratto di locazione, il presente modello è valido per la comunicazione scritta del diniego al rinnovo del contratto di locazione al termine della prima scadenza, ovvero, dei primi 6 anni o di 9 anni in caso di albergo, da parte del Locatore che non vuole procedere al rinnovo per i motivi previsti dalla Legge come per esempio la destinazione dell’immobile ad uso abitativo, ristrutturazione, demolizione, danneggiamento ecc.

Egr. Sig. ……(conduttore)
Via…. N……
Cap…. Città ….

OGGETTO: Disdetta a contratto di locazione dell’immobile in…. Via….. , n…..

Egregio Sig… ( Inquilino, soggetto giuridico)
con riferimento al contratto di locazione in oggetto indicato stipulato con Voi…. con decorrenza il …. e scadenza il….., Vi segnaliamo la nostra necessità di ottenere la disponibilità dell’immobile in oggetto per destinarlo …… (specificare il motivo del diniego alla rinnovazione del contratto in alternativa tra quelli indicati sopra).

Vi comunichiamo pertanto la nostra volontà di non procedere al rinnovo della locazione oltre la prossima scadenza del ……., (scadere dei primi 6 anni di durata, nove in caso di albergo) per il motivo specificato.
Vi invitiamo per cui, in vista dell’approsimarsi della scadenza contrattuale, di volerci indicare con cortese sollecitudine le modalità con le quali intende provvedere al rilascio dell’immobile entro la predetta data.
In attesa di un Vostro cortese riscontro porgiamo i migliori saluti.

Luogo e data…….
Il Locatore ………