Prestito vitalizio ipotecario 2020: cos'è come funziona e richiederlo?

Il Prestito vitalizio ipotecario 2020 è una sorta di finanziamento che consente a chi ha compiuto 60 anni ed ha un immobile di proprietà di ottenere una certa liquidità, garantendola con un'ipoteca posta sull'immobile, per cui senza bisogno di vendere la propria casa o di ricorrere alla nuda proprietà.

La legge che ha introdotto questa nuova forma di prestito è operativa.

Vediamo quindi cos'è e come funziona il prestito vitalizio ipotecario 2020, i requsiti, a chi spetta e quando.

Prestito vitalizio ipotecario 2020: cos'è e come funziona? Requisiti:

Il prestito vitalizio ipotecario è una forma di credito introdotta dalla legge n. 44/2015 ed in vigore dal 6 maggio e diventato finalmente operativo. Il MISE infatti, nel mese di dicembre ha comunicato che il prestito vitalizio ipotecario è operativo.

Cos'è il prestito vitalizio ipotecario? Il prestito vitalizio ipotecario 2020 è una nuova misura che permette di facilitare l'accesso al credito da parte delle famiglie che hanno bisogno di liquidità ed hanno una casa come garanzia. Infatti, attraverso tale prestito, chi ha compiuto 60 anni ed ha un immobile di proprietà, può richiedere una somma di denaro in cambio di una stipula di un mutuo, a garanzia del quale vi è iscritta un'ipoteca sull'immobile.

Attraverso il prestito vitalizio ipotecario 2020 legge 44/2015, il beneficiario può ottenere una consistente somma di denaro, senza dover vendere la propria casa o altri beni di famiglia. Infatti, la proprietà dell’immobile rimane al beneficiario e al suo decesso, gli eredi possono decidere di riscattare il bene o di farlo vendere dalla banca, la quale coprirà con il ricavato il debito e lasciando l'eccedenza agli eredi.

Prestito vitalizio ipotecario come funziona? Attraverso il cd. prestito vitalizio ipotecario, una persona che ha già compiuto 60 anni di età (prima il limite minimo era di 65 anni) ed è proprietario di un immobile può chiedere alla banca o ad una finanziaria, di convertire parte del valore teorico della propria casa in contanti, stipulando con essa un contratto di finanziamento, garantito con l’iscrizione di un’ipoteca di primo grado sull’immobile a favore della banca.

In altre parole, il beneficiario in possesso dei requisiti richiesti dalla legge, può a fronte dell’ipoteca sulla casa, chiedere alla banca di erogare una liquidità pari ad una parte del valore di mercato dell'immobile di cui il beneficiario, è proprietario.

Tale somma però, non va restituita interamente attraverso il finanziamento, ma vanno restituiti solo gli interessi e le spese, secondo un piano di rimborso graduale concordato tra la banca e il beneficiario al momento della stipula dell’accordo.

Inoltre sulla quota di interessi e spese da restituire, non si applica la capitalizzazione annuale degli interessi.

Prestito vitalizio ipotecario 2020: come si calcola la somma finanziata?

La somma di denaro massima erogabile attraverso la stipula di un contratto di prestito vitalizio ipotecario è calcolata sulla base di una perizia sull'immobile, effettuata da un perito esterno alla banca a cui il beneficiario si rivolge per stipulare il finanziamento, che serve a determinare il valore di mercato del bene.

Stabilito il valore di mercato dell'immobile, la quota massima che spetta al beneficiario è in percentuale al valore di perizia dell’immobile e varia a seconda dell’età del richiedente, cioè minore è l'età e minore è la quota, ad esempio è pari al:

15% del valore per chi ha intorno ai 60 anni;
50-55% per chi invece intorno ai 90 anni.

Pertanto, gli svantaggi di questa nuova forma di credito e di liquidità, è che rispetto ad esempio ad un mutuo per l'acquisto di una casa, ha tassi più alti, in quanto il finanziamento mira ad ottenere pura liquidità mentre i vantaggi sono quelli di fruire di nuove regole che facilitano l'accesso al credito da parte delle famiglie, rendendo sempre più competitivo il vitalizio ipotecario alternativo alla nuda proprietà, grazie alla possibilità di mantenere la proprietà sull'immobile e di riscattare l'ipoteca solo dopo il decesso del beneficiario.

Il tutto, basato su un contratto trasparente stipulato in banca, stima del valore di mercato dell'immobile determinata solo dopo una perizia ufficiale e una quota in denaro calcolata in percentuale sul valore e sull'età del beneficiario.

Prestito ipotecario 2020: a cosa serve e quando va restituito?

Il vitalizio ipotecario serve ad ottenere un credito dalla banca in cambio di un finanziamento garantito dall'ipoteca sull'immobile. Tale prestito, si chiama appunto "vitalizio" proprio perché dura per tutta la vita del beneficiario, ossia dal momento della stipula del contratto fino al suo decesso. Questo perché, prima del decesso del beneficiario, la banca non può pretendere la restituzione della somma liquidata, fatta eccezione, della parte relativa agli interessi e alle spese.

Quando va restituito il prestito vitalizio ipotecario?

Una volta deceduto il beneficiario, le somme erogate dalla banca a titolo di prestito vitalizio ipotecario, vanno restituite, e gli eredi possono scegliere tra 3 opzioni:

1) Restituire il prestito riscattando così l'immobile. In questo caso, l'opzione va comunicata alla banca entro 12 mesi dal decesso;

2) Vendere l’immobile, in accordo con la banca e, con i soldi ricavati dalla vendita rimborsare il prestito erogato al beneficiario deceduto, una volta estinto, le somme residue vengono poi distribuite agli eredi. In questo caso, al fine di tutelare il beneficiario e gli eredi, l'importo del debito residuo non può superare quello della vendita, al netto delle spese e per tutelare il nuovo acquirente, sono rese inefficaci le eventuali cause pendenti opponibili alla vendita. Per procedere a questa seconda opzione, occorre che la compravendita dell'immobile debba avvenire necessariamente entro 12 mesi dal conferimento.

3) Lasciare l’immobile alla banca che può decidere di vendere e di estinguere così il debito del beneficiario con la cd. risoluzione anticipata del contratto che vedremo nel dettaglio nel prossimo paragrafo.

Nel caso in cui, trascorsi 12 mesi dall’apertura della successione, il credito della banca non risulti ancora onorato, la banca può vendere l'immobile ma prima di procedere, deve prima far valutare il valore dell'immobile sulla base di una perizia predisposta da un professionista indipendente. Venduta la casa o il bene, la banca trattiene per sé la parte per estinguere il debito, mentre l'eventuale eccedenza va redistribuita agli eredi.

Risoluzione anticipata e rimborso totale del vitalizio ipotecario:

La risoluzione anticipata del contratto di vitalizio ipotecario e quindi la restituzione immediata dell'intera somma erogata dalla banca, si ha quando:

1) si verifica il decesso del beneficiario e gli eredi decidono di lasciare l'immobile alla banca che provvede ad estinguere il debito, con la vendita dell'immobile gravato dall'ipoteca.

2) Quando il beneficiario è in vita, e ritarda il pagamento delle rate mensili di interessi e spese, per almeno 7 volte, anche non consecutive. Per ritardato pagamento si intende, un ritardo compreso tra il 30° ed il 180° giorno oltre la scadenza delle rate;

3) Trasferimento in tutto o in parte della proprietà o di altri diritti reali o di godimento sull’immobile dato in garanzia;

4) Compimento di atti che riducano in modo significativo il valore dell'immobile oggetto del prestito di vitalizio ipotecario. Ad esempio rientrano in questi atti, l'aver costituito diritti reali di garanzia a favore di terzi.

Se trascorsi 12 mesi dal verificarsi di una di queste condizioni, ed il finanziamento non venisse rimborsato, il beneficiario può vendere l’immobile al valore di mercato, il quale però viene decurtato del 15% ogni anno, fino al momento della vendita.

In caso di decesso del beneficiario, di ritardato pagamento, trasferimento della proprietà o di garanzie, il prestito non viene rimborsato dal beneficiario o dagli eredi entro 12 mesi, la banca può vendere l’immobile al valore di mercato decurtato del 15% ogni 12 mesi fino alla sua cessione, ed utilizzare le somme della vendita per coprire il credito.

Trattamento fiscale: agevolazioni e tasse sulla casa

Agevolazioni fiscali prestito vitalizio ipotecario: La legge italiana prevede delle agevolazioni fiscali sulle operazioni di credito a medio o lungo termine. Tali agevolazioni sono:

Esenzione imposte di bollo, registro, ipotecarie e catastali;
Esenzione dalle tasse sulle concessioni governative, ma versamento di un’imposta sostitutiva pari allo 0,25% del totale finanziato ed erogato se trattasi di prima casa con relative pertinenze, e del 2% se non è prima casa.

In mancanza di un contratto scritto di prestito vitalizio ipotecario, si versano le normali imposte.

Trattamento fiscale dell'immobile oggetto di vitalizio ipotecario: per la durata del prestito, il beneficiario continua a versare le tasse sull'immobile se è seconda casa o prima casa di lusso: IMU e TASI , TARI e IRPEF nel caso in cui l'abitazione non è affittata: