Riforma Condominio: cosa prevede e quali le novità introdotte

La Riforma del Condominio ha introdotto importanti novità e modifiche al regolamento condominiale aventi l'obiettivo di ridurre le feroci controversie e le cause legali relativ

A tal proposito, Confedilzia in un comunicato stampa del 20 novembre ha commentato con rammarico il mancato raggiungimento di un obiettivo importante della riforma quello di attribuire finalmente al Condominio quella capacità giuridica già da tempo attribuita nel resto d’Europa e da tempo richiesta dalla stessa Confedilizia insieme alla valorizzazione dell’istituto in sé e della figura degli amministratori condominiali.

Vediamo quindi in dettaglio cosa ha comportato la riforma del Condominio.

Riforma condominio: cosa prevede?

Riforma condominio: cosa prevede?

La Riforma del Condominio ha introdotto importanti novità andando a modificare una serie di articoli del codice civile che riguardano soprattutto la figura dell’amministratore e i criteri per la suddivisione della spesa e delle rappresentatività in assemblea.

Tali aspetti, a seguito dell’entrata in vigore della riforma, infatti, sono state determinati non più solo in base al numero dei condomini ma anche sulla divisione in millesimi degli appartamenti ai quali viene ora assegnato uno specifico valore secondo una tabella di riferimento espressa in millesimi.

La tabella, tiene conto della grandezza, posizione, luminosità degli appartamenti all’interno del condominio.

La normativa è entra in vigore il 18 giugno 2013 con la legge 11 dicembre 2012, n. 220 pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17 dicembre 2012 e si applica anche ai complessi immobiliari composti da unità unifamiliari (condominio “orizzontale”) e ai supercondomini.

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Novità Amministratore:

I) Riforma Condominio: Novità Amministratore requisiti

Con l’entrata in vigore della Riforma del Condominio, sono cambiati i criteri e i requisiti di coloro che intendono svolgere la professione dell’Amministratore professionale o, comunque, non del proprio condominio.

a) Nuovi requisiti Amministratore Professionale o non del proprio condominio:

Chiunque voglia svolgere l’attività di amministratore di condominio deve:

Pieno godimento dei diritti civili.

Non avere condanne per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commini la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a 2 anni e, nel massimo, a 5 anni.

Non deve essere sottoposto a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione.

Non deve essere interdetto o inabilitato.

Il suo nominativo non deve risultare annotato nell’elenco dei protesti cambiari.

Deve aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado.

Deve aver frequentato un corso di formazione iniziale e svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

b) Nuovi requisiti Amministratore del proprio condominio:

Qualora l’amministratore venga nominato tra i condòmini dello stabile i requisiti di cui alle lettere f) e g) non saranno necessari.

Non è obbligato ad aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado.

Non è obbligato ad aver frequentato un corso di formazione iniziale.

Non è obbligato a svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Norma transitoria per gli amministratori: a tutti gli amministratori di condominio anche non professionisti che abbiano svolto tale attività per almeno un anno nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della riforma della disciplina condominiale, è consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di diploma di scuola secondaria di secondo grado, né aver frequentato un corso di formazione iniziale fatta eccezione dell’obbligo di formazione periodica.

c) Nuovi requisiti Società che svolge ruolo Amministratore:

Secondo la nuova normativa, possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche le società semplici, le società in nome collettivo, le società in accomandita semplice, le società per azioni, le società in accomandita per azioni, le società a responsabilità limitata di cui titolo V del libro V del codice civile. In taluni casi, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali le società prestano i servizi.

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Obblighi polizza Rc, targa, durata incarico e revoca, sito internet

Secondo la nuova normativa l’amministratore è obbligato a:

Presentare Polizza Responsabilità Civile: l’amministratore nominato, salva espressa dispensa da parte dell’assemblea, è tenuto a presentare idonea garanzia per le responsabilità e gli obblighi derivanti dalla sua gestione, pena l’inammissibilità della sua nomina, è inoltre tenuto ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l’assemblea deliberi lavori straordinari.

Nel caso in cui l’amministratore sia coperto da una polizza di responsabilità civile professionale generale per l’intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell’impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.

Conto Corrente Condominio: L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o erogate per conto del condominio a qualsiasi titolo, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio, prevedendo modalità idonee a consentire a ciascun condomino la consultazione della relativa rendicontazione periodica.Per gli edifici con oltre nove appartamenti, l’assemblea può decidere le modalità e i limiti con i quali l’amministratore debba prelevare le somme dal conto condominiale, eventualmente indicando quello dei condomini cui è attribuito il potere di firma congiunta con l’amministratore, altresì l’assemblea può provvedere nel caso in cui abbia deliberato spese straordinarie. I creditori del condominio sono preferiti ai creditori particolari dell’amministratore ed ai creditori di ciascun condomino.

Targa identificativa Amministratore: nei luoghi di maggior accesso al condominio sia da parte dei condomini che da terzi, deve esser sempre affissa una targa con l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore o al limite della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore, e l’indicazione del locale ove si trovano i registri e i giorni e le ore in cui ogni interessato può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia dell’originale dall’amministratore che ne attesta la conformità.

La durata dell’incarico di amministratore avrà durata di 2 anni, per cui è stato abolito il rinnovo di un ulteriore anno in tacito rinnovo, e il mandato si intende rinnovato per la stessa durata.

Revoca dell'amministratore di condominio:

La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni momento dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento condominiale e dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso in cui non renda conto della gestione e vi siano fondati sospetti di gravi irregolarità e comunicazione di notizie incomplete o inesatte, nello specifico:

non segua le decisioni prese dalla maggioranza dell’assemblea dei condomini e non curi l’osservanza del regolamento di condominio.
non regoli l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune per garantirne il miglior godimento a tutti i condomini.
non riscuota i contributi e non eroghi le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni.
non compia gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.
non esegua gli adempimenti fiscali
non curi la tenuta del registro di anagrafe condominiale istituito presso ogni ufficio provinciale dell’Agenzia del Territorio, il c.d. Repertorio dei Condomini, nel quale vanno annotati: titolo, codice fiscale, unità immobiliari che lo compongono con i relativi estremi catastali, delibere condominiali che dispongono la modifica della destinazione d’uso, l’alienazione o l’acquisto di ulteriori beni immobili condominiali; delibere condominiali che hanno per oggetto la nomina o la revoca degli amministratori; regolamenti di condominio e i relativi atti modificativi; bilanci del condominio, tutti gli atti o i contratti da cui derivano obbligazioni a carico del condominio di valore superiore a 10.000 euro liti attive e passive, sentenze e le ordinanze emesse in cause nelle quali il condominio è parte in causa indicazione aggiornata delle generalità dei singoli proprietari, del codice fiscale e della residenza o domicilio. Dati catastali di ciascuna unità immobiliare, analoghe annotazioni relative ai titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento e la registrazione delle attività svolte in attuazione della normativa di sicurezza.
L’amministratore del condominio deve comunicare all’Agenzia del territorio ogni atto o fatto soggetto ad annotazione entro il termine di 30 giorni dal suo compimento. Salvo che il fatto costituisca reato, ogni ritardo e ogni omissione sono puniti con la sanzione amministrativa pecuniaria da euro 50 ad euro 5.000. Inoltre, tali annotazioni, devono essere inoltre forniti in forma scritta dai singoli condomini all’amministratore entro 60 giorni dalla variazione dei dati. L’amministratore, in caso di inadempimento, mancanza o incompletezza della comunicazione da parte dei condomini, è tenuto a richiedere a questi ultimi, con lettera raccomandata, le informazioni necessarie alla tenuta del registro dì anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore incarica un tecnico per l’acquisizione di ogni informazione necessaria alla tenuta del registro anagrafico, addebitandone il costo al condomino inadempiente.
non curi la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro dì nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee condominiali, al fine di garantire la tutela degli assenti, sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le discussioni svolte e le delibere nonché le dichiarazioni rese dai condomini che hanno fatto richiesta. Nel registro di nomina e revoca dell’amministratore vanno annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità vanno annotati in ordine cronologico i singoli movimenti in entrata ed in uscita; esso contiene una sola colonna per le entrate, dove annotate le somme riscosse e la relativa causale e distinte colonne per le uscite, una per ciascuno per ogni voce omogenea di spesa. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;
non provveda all’affissione degli atti.
non fornisca su richiesta del condominio l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso. Tale rendiconto condominiale, infatti, deve essere redatto dall’amministratore secondo il criterio di cassa e competenza in forma chiara e idonea a consentire una verifica delle voci di entrata e di uscita e della situazione patrimoniale del condominio nonché dei fondi e delle riserve previste. Inoltre, ogni anno, il rendiconto così redatto deve essere accompagnato da una relazione esplicativa della gestione con l’indicazione anche degli eventuali problemi risolti e da risolvere nel condominio e ne deve essere garantita la consultazione in ogni momento agli aventi diritto. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per 10 anni dalla data della relativa registrazione.
Sito internet: l’amministratore è obbligato se richiesto dell’assemblea, ad attivare un sito internet del condominio accessibile da tutti i condòmini e tramite verifica delle credenziali di accesso in modo da consentire a tutti gli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei rendiconti mensili. L’aggiornamento di tale sito, deve avvenire mensilmente, salvo diversa previsione dell’assemblea. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono a carico dei condomini.
Compenso Amministratore: Il compenso dell’amministratore deve comprendere i costi delle operazioni necessarie alla successione nel suo incarico. Qualora si verifichi la revoca prima della scadenza contrattuale dei 2 anni, all’amministratore uscente spetta il compenso per i successivi 20 giorni per il compimento delle operazioni di presentazione del rendiconto e di successione dall’incarico, fermo restando l’obbligo della consegna immediata della cassa, del libro dei verbali e di ogni altro carteggio relativo ad operazioni di riscossione delle quote nonché a quelle da svolgere con urgenza, al fine di evitare il pregiudizio degli interessi comuni e dei singoli condomini.

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Deleghe assemblea condominiale

Un’altra novità introdotta dalla nuova Riforma del Condominio riguarda l’assemblea condominiale e nello specifico il quorum ai fine della validità dell’assemblea stessa, che si abbassa alla maggioranza semplice, ovvero, basata sul numero dei partecipanti e sul valore in millesimi, affinché possano essere prese le decisioni strettamente connesse al condominio come per esempio l’istituzione di un sito internet del condominio per verificare e scaricare le spese di gestione, lavori, ecc, o l’istallazione di telecamere di sorveglianza. Inoltre viene ribadita la possibilità di nominare un consiglio di condominio di tre persone, con funzioni consultive e di controllo.

Quorum Assemblea:

Quorum Prima convocazione Assemblea condominiale: il quorum ai fini di validità dell’assemblea di prima convocazione, deve essere costituito dalla maggioranza dei membri e di due terzi dei millesimi in modo da soddisfare il valore rappresentato.

Quorum Seconda convocazione Assemblea condominiale: il quorum da raggiungere ai fini di validità dell’assemblea in seconda convocazione per poter votare e decidere suoi vari ordini del giorno ma anche per potersi aprire, deve essere costituito da un terzo dei partecipanti e un terzo del valore in millesimi a differenza invece di prima della riforma quando era possibile aprire assemblee di condominio, in seconda convocazione, senza nessun quorum, purché non si votasse.

Convocazione Assemblea:

La convocazione dell’assemblea condominiale deve essere comunicata almeno 5 giorni prima dalla data fissata per l’assemblea a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mani, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. L’omessa, tardiva o incompleta convocazione dei condomini rende la delibera assembleare annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice ma la legittimazione spetta ai soli condomini contrari o assenti perché non ritualmente convocati mentre l’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima e durante una festività religiosa riconosciuta come tale dalla Chiesa cattolica o dalle confessioni che, ai sensi dell’articolo 8, terzo comma, della Costituzione, hanno stipulato intese con lo Stato.

L’amministratore ha poi la facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando i condomini con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi, senza la necessità di nuove convocazioni.

Delega Assemblea Condominiale:

Ogni condomino ha la facoltà di poter essere rappresentato in assemblea da un altro condomino munito di delega scritta. Il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e più di un quinto del valore proporzionale e può esercitare tutti i poteri inerenti al diritto di proprietà sulle parti comuni, incluso quello di concorrere a formare il regolamento, a precisare il valore proporzionale delle singole proprietà in apposita tabella ad esso allegata, nonché quello di concorrere all’approvazione delle delibere di cui all’articolo 1117-ter del codice e eseguire le relative trascrizioni.

All’amministratore inoltre, ed questa è la maggiore novità della Riforma, non possono essere conferite deleghe per la partecipazione all’assemblea.

L’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all’articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l’avviso di convocazione deve essere comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario». Nudo proprietario e usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale».

Ricorso Condomini e richiesta annullamento decisioni votate in assemblea:

Le decisioni prese prese da un’assemblea valida sono obbligatorie per tutti i condomini. Nel caso in cui si verifichino deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino contrario o assente può rivolgersi all’autorità giudiziaria entro 30 giorni dalla decisione e chiederne l’annullamento. Il termine decorre dalla data della deliberazione per i condomini contrari e dalla data di comunicazione per gli assenti.

E’ bene precisare che la richiesta di annullamento delle decisioni condominiali non ne sospende l’esecuzione ma il condomino che ritiene fondata la violazione dei un suo specifico diritto può chiedere al giudice competente, ai sensi degli articoli 669-bis e seguenti del codice di procedura civile, di disporne la sospensione.

Spese condominiali e morosità:

La riscossione delle spese condominiali in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, può essere eseguita dallo stesso amministratore, senza bisogno di autorizzazione dell’assemblea, mediante specifico decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, e comunicando obbligatoriamente ai creditori lo richiedono, i dati dei condomini morosi.
Qualora il mancato pagamento delle spese condominiale si protragga oltre i 6 mesi, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. In caso di vendita dell’unità familiare non in regola con i pagamenti condominiali, chi subentra è obbligato a pagare quanto dovuto fino alla data del subentro.
Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

Riforma Condominio parti comuni:

La Riforma ha modificato in parte le norme che regolano le parti comuni del condominio, che sono oggetto di proprietà comune di tutto il condominio e sono:

tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate.
le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune.
le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche».
In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L’assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma».

I condomini, inoltre, con la maggioranza in assemblea possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:

le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salute degli edifici e degli impianti.
le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio e per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune.
l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto. L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni».

Importante: Il condomino che assume la gestione delle cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente o che la gestione sia stata utilmente iniziata.

Impianti riscaldamento e ricezione televisiva

Sono consentite con la Riforma le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze se non pregiudicano il decoro architettonico dell’edificio, delle parti comuni o dei singoli appartamenti, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche.

È altresì consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio dei singoli appartamenti del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato.

Il condomino, ove venga oggettivamente constatato che il proprio immobile non gode della normale erogazione di calore, a causa di problemi tecnici dell’impianto condominiale, e questi, nell’arco di una intera stagione di riscaldamento, non sono risolti dal condominio, può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, a condizione che dal suo distacco non derivino squilibri tali da compromettere la normale erogazione di calore agli altri condomini o aggravi di spesa. In tali casi il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese di manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma».

Animali in casa:

La nuova normativa, ha introdotto una fondamentale novità ovvero quella che le norme del regolamento non possono porre limiti alle destinazioni d’uso delle unità di proprietà esclusiva e tantomeno di vietare di possedere o detenere animali da compagnia. Mentre le sanzioni per le violazioni al regolamento condominiale, salgono a 200 euro, che in caso di recidiva possono arrivare a 800 euro.