Sfratto per morosità: cos’è e come funziona, procedura e tempi, bonus

Lo Sfratto per morosità con l'intimazione convalida è una procedura formale che il locatore, ossia, il proprietario che mette in affitto un determinato immobile per uso abitazione o commerciale, può richiedere al Giudice del Tribunale Civile qualora l’affittuario non provveda ad adempiere al pagamento dei canoni mensili concordati nel contratto di locazione, regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

Tale possibilità è concessa anche quando si verifica il mancato versamento delle spese condominiali pro quota conduttore, dell’imposta di registro, delle spese anticipate dal locatore, da parte dell’inquilino affittuario dell’immobile.

Vediamo quindi cos'è e come funziona lo sfratto per morosità 2020 e l'intimazione di convalida, quali documenti servono per richiederlo, come si fa a richiedere lo sfratto commerciale e per lo sfratto abitazione in caso di mancato pagamento dei canoni di locazione e affitto, e come e quando è possibile sfrattare l'inquilino moroso.

Vi ricordiamo che all'interno della nuova Legge di Bilancio 2020 piano Casa è prevista l'introduzione del nuovo bonus affitto 2020.

Tipi di sfratto locazione e affitto:

Quali tipi di sfratto esistono? Nel nostro ordinamento, sono previsti 4 tipi di sfratto che il locatore può attivare nei confronti del locatario:

sfratto per morosità locazione commerciale e abitazione: nel caso in cui l’inquilino non dovesse pagare i canoni mensili pattuiti con la registrazione contratto di locazione all’Agenzia delle Entrate.

Sfratto per finita Locazione: quando il proprietario dell’immobile, terminato il periodo di affitto come da contratto, richiede all’inquilino la restituzione dell’immobile.

Sfratto locazione per necessità: quando il proprietario dell’immobile intende avvalersi dello sfratto a seguito di specifiche cause riconosciute dalla legge come ad esempio per il cambio d’uso dell’immobile magari da commerciale ad uso abitativo, oppure, se vuole utilizzare il locale per la sua attività imprenditoriale.

Sfratto per risoluzione locazione per inadempimento: quando il Giudice, accertato un grave inadempimento degli obblighi contrattuali da parte dell’inquilino come ad esempio il sub-affitto che è vietato dalla legge, cambio d’uso non consentito, etc, può emettere il provvedimento esecutivo di convalida dello sfratto.

In questo articolo ci soffermeremo sullo sfratto per morosità 2020 commerciale e abitativo.

Cos'è lo Sfratto per morosità?

Che cos'è lo sfratto per morosità? Lo sfratto per morosità è quella procedura formale, intimazione convalida di sfratto per morosità, attraverso la quale, il locatore, rappresentato da un legale, chiede al Giudice del Tribunale Ordinario Civile, l’emissione di un provvedimento esecutivo cd. intimazione convalida sfratto per morosità, in modo da ottenere la risoluzione del contratto di locazione mediante

Con l’intimazione di convalida, il Giudice, dichiara risolto il contratto di affitto e ordina, anche in via provvisoria, all’affittuario di lasciare immediatamente o entro una specifica data indicata nel provvedimento, l’immobile da lui affittato e occupato.

Durante il procedimento, il locatore deve essere rappresentato da un legale, fatta eccezione per la prima udienza.

Quali documenti servono per richiedere uno sfratto per morosità?

Per la richiesta di intimazione convalida sfratto per morosità al Giudice del Tribunale Civile il locatore deve presentare i seguenti documenti:

copia del contratto di locazione, regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
copia delle ricevute pagamento affitto precedenti.
copia dei solleciti eventualmente inviati all’affittuario moroso.

Hai subito uno sfratto per morosità? Allora ecco come fare a fruire del contributo affitto.

Come e quando è possbile sfrattare l'inquilino moroso?

Il locatore, ovvero, il proprietario che affitta un determinato immobile, può attivare la procedura di intimazione di convalida di sfratto per morosità, qualora vi siano i presupposti e requisiti oggettivi che lo permettono.

Quando è possibile procedere alI'intimazione di convalida sfratto per morosità dell’inquilino che non paga i canoni di locazione o le spese condominiali? Il locatore o il condominio possono procedere alla richiesta di sfratto per morosità solo in presenza delle suddette condizioni:

Stipula del contratto di locazione;
Registrazione contratto di locazione Agenzia delle Entrate;
Accordo tra le parti riguardo all’importo canoni mensili e data di pagamento entro la quale l’inquilino è tenuto al versamento secondo quanto disposto dal contratto di locazione registrato;
mancato pagamento affitto canone mensile o ritardato pagamento da parte dell’inquilino - affittuario.

Sfratto per morosità 2020 tempi:

Lo sfratto per morosità 2020 locazione commerciale e abitazione, è un procedura di intimazione convalida esecutiva, caratterizzata dalla rapidità e velocità mediante la quale il locatore può rivolgersi al Giudice per far emettere l’intimazione di convalida di sfratto per morosità.

I tempi per richiedere e fare uno sfratto per morosità 2020 locazione commerciale e abitazione, sono di circa 3 mesi di cui:

circa 1 mese per richiedere la prima udienza al Giudice che dovrà emettere l’intimazione di convalida dello sfratto per morosità;
e circa 2-3 mesi per effettuare materialmente lo sfratto per morosità dell’inquilino che non ha pagato i canoni con l’esecuzione della fase di sloggio da parte dell’Ufficiale Giudiziario.

Quando il locatore può richiedere uno sfratto per morosità inquilino?

Il locatore può richiedere lo sfratto per morosità sia per un immobile per uso residenziale abitativo e per uso commerciale come capannoni industriali, negozi, uffici ecc. quando:

Sfratto per morosità locazione residenziale: è possibile ottenere l’intimazione allo sfratto anche per un solo canone non pagato da parte dell’inquilino, legge n.431 del 1998.
Sfratto per morosità locazione commerciale: per intimare l’intimazione dello sfratto per morosità, basta che l’affittuario paghi anche un canone mensile di minore importo, ovvero, qualora paghi 2/3 della somma pattuita a meno che non prevista nel contratto di locazione.

Sfratto per morosità modello lettera fac simile intimazione convalida:

Il procedimento di sfratto per morosità, inizia con l’invio da parte del locatore di una lettera di sollecito pagamento canone di affitto.

Il modello intimazione sfratto per morosità lettera sollecito pagamento affitto: esempio fac simile

Egregio Sig______________/ Gent.ma Sig.ra ____________
via _________________ n._____ CAP _______ Città ______________ (___)
OGGETTO: sollecito di pagamento canone di locazione immobile sito a _______________ in via ____________________ n._____.
Io sottoscritt_ Sig./Sig.ra ______________________, in qualità di proprietario dell’appartamento sito a ________________ in via ______________________ n. ________, da lei locato in forza di
contratto del __/__/__ registrato a ____________ il __/__/__ al n. __________, con la presente Le sollecito il pagamento dei canoni di locazione arretrati qui di seguito elencati:
mese di ________________ € _______

mese di ________________ € _______
Per un totale di € _______
Con la presente, inoltre, le chiedo di versare entro 10 giorni dalla ricezione del suddetto sollecito, i canoni di locazione, altrimenti mio malgrado, sarò costretto a dare incarico ad un legale per la riscossione coattiva dei canoni arretrati, con conseguente aggravio di spese a Vostro carico e a chiedere lo sfratto per morosità esecutivo al giudice.
Distinti saluti,
____________ lì _________
Firma ___________________________

Se la lettera di intimazione sfratto per morosità, rimane inevasa, a quel punto, il locatore può rivolgersi ad un avvocato per attivare la procedura di intimazione convalida sfratto per morosità.

Come funziona la notifica di sfratto?

La notifica di sfratto è la procedura che consente al locatore di richiedere lo sfratto per morosità, qualora la lettera di sollecito pagamento affitto rimanga inevasa, inizia con la redazione da parte dell’avvocato dell’atto di citazione di convalida che contiene l’intimazione di sfratto.

Notifica e convalida intimazione sfratto per morosità:

Una volta notificato l’atto tramite raccomandata consegnata dall’ufficiale giudiziario, il locatore e locatario, vengono chiamati all’udienza. I tempi tra la notifica e l’udienza sono obbligatoriamente di almeno 20 giorni, dopodiché si deposita presso la cancelleria del tribunale, l’atto originale notificato, sarà poi il Giudice competente per territorio, in base al luogo dove è ubicato l’immobile oggetto di citazione, a procedere con la convalida dell’intimazione di sfratto per morosità.

Se il locatore non si presenta all’udienza, il Giudice dichiara nulla la citazione, in quanto è lo stesso locatore che deve confermare ufficialmente il mancato pagamento del canone o dei canoni di locazione, se invece è l’affittuario a non presentarsi o non si oppone e non ha regolarizzato il pagamento, il Giudice convalida lo sfratto e il procedimento diventa esecutivo.

Qualora invece l’inquilino si presenta all’udienza, ha diritto a richiedere al Giudice il termine di garanzia, ovvero, la possibilità di avere un periodo di tempo entro il quale far fronte al mancato pagamento del canone di locazione e saldare la sua morosità.

A questo punto, il Giudice in caso di locazione uso abitativo, può concedere al massimo 6 mesi di proroga, fatta eccezione per disoccupati, lavoratore in cassa integrazione, disabili o persone con più di 65 anni, per i quali i tempi per sanare la morosità possono essere più lunghi.

Sfratto morosità decreto Ingiuntivo per canoni non pagati:

Sfratto morosità decreto Ingiuntivo per canoni non pagati: Una volta che il Giudice ha emesso il decreto di intimazione di convalida dello sfratto per morosità, provvede anche ad emettere un separato decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo contente l’ordine di pagamento dei canoni di locazione insoluti e di quelli che verranno a scadere fino al momento in cui verrà lasciato l’immobile da parte dell’inquilino, oltre ovviamente alle spese per l’esecuzione.

Il decreto ingiuntivo per i canoni non pagati dall’inquilino, viene registrato come procedimento esecutivo dopo circa 3 settimane presso la Cancelleria del Tribunale, previo pagamento da parte del locatore dell’imposta di registro Agenzia delle Entrate.

La ricevuta di pagamento F23 imposta di registro è quindi obbligatoria per far diventare esecutivo il decreto ingiuntivo per il recupero del credito da parte del locatore, infatti solo dopo la sua consegna, entro 2 o 4 settimane, il decreto ingiuntivo diventa esecutivo. Successivamente all’esecutività del decreto ingiuntivo per i canoni non pagati, dopo 3 giorni è possibile ritirate le copie conformi del decreto di convalida e del decreto ingiuntivo esecutivo e si può procedere alla loro notifica tramite Ufficiale Giudiziario.

Trascorsi 10 giorni dall’avvenuta notifica positiva del precetto, si richiede all’Ufficiale Giudiziario la notifica del preavviso di sloggio ed il pignoramento mobiliare, presso terzi o immobiliare entro 90 giorni, ai fini di recupero dei canoni di locazione non pagati.

Con il Decreto Ingiuntivo sfratto per morosità esecutivo, viene fissato e notificato il giorno nel quale avviene lo sfratto per morosità, arrivata tale scadenza e svolto lo sgombro, l’Ufficiale Giudiziario deve attestare nel verbale che, il locatore è tornato in possesso dell’immobile.

Nel caso in cui, invece, l’inquilino si opponga allo sfratto esecutivo e si rifiuti di lasciare libero l’alloggio, l’Ufficiale Giudiziario deve fissare un’altra data per lo sgombro, entro al massimo 3 o 4 giorni, ove parteciperà la Forza Pubblica per il rilascio coattivo.

Il decreto ingiuntivo per i canoni di locazione non pagati ordina, invece, il pagamento dei canoni, se ciò non avviene si procede ad eseguire al pignoramento dei beni e presso terzi, pignoramento mobiliare e immobiliare ed entro 90 giorni, si deve depositare l’istanza di vendita contenente l’elezione di domicilio presso il luogo dell’esecuzione e depositarla presso la cancelleria delle Esecuzioni del Tribunale competente con la nota di iscrizione a ruolo ed il correlato contributo unificato.

Sfratto per morosità opposizione decreto ingiuntivo e mutamento del rito

Sfratto per morosità opposizione decreto ingiuntivo e mutamento del rito:

L’affittuario ha la possibilità e il diritto di Opposizione al decreto ingiuntivo sfratto per morosità, sia presentandosi all’udienza per l’intimazione di convalida del procedimento e presentando prova scritta a dimostrazione delle cause materiali che hanno portato al mancato pagamento dei canoni di locazione.

Il Giudice, quindi, provvede a convertire il rito speciale in uno ordinario e non emette il rilascio di convalida ai sensi dell’art. 667 c.p.c. e dispone la prosecuzione della causa nel merito, previa ordinanza di mutamento del rito 426 c.p.c. ove verranno esaminate nel merito le eccezioni dell’intimato locatario previa la concessione alle parti processuali di un termine per il deposito di memorie integrative mentre se l’affittuario si oppone senza prova scritta il giudice su istanza del locatore, se non sussistono gravi motivi in contrario, pronuncia ordinanza non impugnabile di rilascio, con riserva delle eccezioni del convenuto (ordinanza immediatamente esecutiva).

Sfratto per morosità contributo unificato 2020:

Sfratto per morosità contributo unificato 2020: Il locatore al fine di richiedere il rilascio da parte del Giudice del procedimento di intimazione di convalida dello sfratto per morosità, è tenuto a versare il contributo unificato.

Il contributo unificato sfratto per morosità, si calcola in base al valore della lite, ovvero, all’importo totale dei canoni di locazione insoluto. La tabella importo contributo unificato per la locazione, fissa il CU nei processi civili per lo sfratto per morosità, il contributo fisso ridotto del 50%:

Valore Lite da € 0 a € 1.100,00): 18,50 euro

Valore Lite da € 1.101,00 a € 5.200.00: 42,50 euro

Valore Lite da € 5.201,00 a € 26.000,00: 103,00 euro

Valore Lite da € 26.001,00 a € 52.000,00 per i Processi di valore indeterminabile: 225,00 euro

Pagamento contributo unificato per sfratto morosità:

Il Contributo unificato per sfratto morosità deve essere versato tramite:

Bollettino conto corrente postale contributo unificato pagabile presso tutti gli uffici postali
Modello F23 contributo unificato per i pagamenti effettuati presso banche e internet banking, indicando il Codice Tributo Contributo Unificato: 750T contributo unificato
Modello comunicazione di versamento contributo unificato disponibile in formato elettronico: sul quale vanno indicate:
- dati del locatore che effettua la richiesta di sfratto per morosità: ovvero i dati personali del soggetto che introduce la fase del giudizio o della parte che effettua il versamento;
- generalità dell’inquilino nei confronti del quale viene richiesta l’intimazione di convalida sfratto per morosità;
- contrassegno: rilasciato dal tabaccaio a conferma dell’avvenuto pagamento.

Costo sfratto per morosità 2020:

Sfratto per morosità costo 2020: I costi per fare uno sfratto per morosità sono molto variabili e dipendono dalle spese legali richieste dall’avvocato che si aggirano mediamente sulle 600,00 - 700,00 euro, oltre alle spese per il contributo unificato, imposta di registro e imposta di bollo obbligatoria mentre sono sensibilmente inferiori in caso di risoluzione stragiudiziale della controversia, ovvero, mediante l’invio della lettera bonaria di sollecito pagamento dei canoni di locazione.

Successivamente alla convalida dell’intimazione di sfratto per morosità, il locatore può fare istanza di recupero delle spese legali nei confronti dell’inquilino, mediante decreto ingiunto canoni locazione + spese legali affrontate, fino a quel momento, dal locatore per recuperare le somme a lui spettanti.