Irpef case sfitte: tassazione 50% se la seconda casa non è affittata

IPERF case sfitte 2019 è l’imposta che i proprietari di seconde case non locate ed ubicate nello stesso Comune in cui si trova l’immobile adibito ad abitazione principale, devono pagare.

La tassazione IRPEF sulla seconda casa non locata, prevede il pagamento di un’imposta Irpef pari al 50% della rendita catastale, rivalutata del 5% e aumentata di 1/3, solo se l’immobile non locato, risulta nello stesso Comune in cui il proprietario ha anche l’immobile adibito ad abitazione principale.

Vediamo quindi cos’è e come funziona l’IRPEF sulle seconde case sfitte, i requisiti di abitazione principale e di immobile non locato e degli esempi pratici per capire bene quando è dovuta anche l’imposta sul reddito delle persone fisiche oltre l’IMU.

IRPEF case sfitte: cos'è?

Che cos'è l'IRPEF case sfitte? Per capire cos'è l'Irpef case sfitte dobbiamo fare prima una premessa:

La normativa sugli immobili non locati ubicati nello stesso Comune in cui il proprietario ha la propria abitazione principale, è stata modificata dall’articolo 9 del D.Lg. n.23/2011, riformulato poi in seguito dalla Legge di Stabilità 2014 entrata in vigore dal 1° gennaio 2014. Tale articolo, ha previsto per i soggetti che possiedono case sfitte nello stesso comune in cui si trova l’abitazione principale sono tenuti, ai fini Irpef, a versare il 50% della rendita catastale, iscritta o iscrivibile in catasto di quello stesso bene immobile, rivalutata del 5% ed aumentata di 1/3.

In realtà, il Dl 23/2011e nello specifico l’articolo 8, aveva comunque mantenuto come regola generale, l’importante principio di alternatività tra Imu e Irpef, fondato sul fatto che il contribuente che paga l’imposta municipale propria sull’immobile non locato, non paga l’imposta sul reddito delle persone fisiche sui redditi fondiari.

Questa regola però, con la Legge di Stabilità 2014 è stata derogata, ed il Governo ha deciso che a partire dal 1° gennaio 2014 che il reddito degli immobili ad uso abitativo non locati situati nello stesso Comune nel quale si trova l’immobile adibito ad abitazione principale, assoggettati ad Imu, concorre alla formazione della base imponibile dell’Irpef e delle relative addizionali, nella misura del 50%“.

IRPEF case sfitte 2019: oggi, sulla tassazione seconda casa Imu/Irpef nulla è cambiato, pertanto, il contribuente che possiede una casa sfitta nello stesso Comune in cui ha l’immobile adibito ad abitazione principale deve versare ai fini Irpef e addizionali, il 50% della rendita catastale mentre se l’immobile non locato è in un altro Comune, vige l’alternatività tra Imu ed Irpef.

Perché la tassazione seconde case sfitte, ai fini Irpef, sia del 50% della rendita catastale occorrono i seguenti requisiti:

Possesso (o altro diritto reale) su immobili ad uso abitativo non locato;
Assoggettamento ad Imu degli immobili;
Immobili ubicati nello stesso Comune ove è posta l’abitazione principale.

Ricordiamo che la riforma Irpef con la riduzione da 5 a 3 scaglioni è stata rinviata in attesa della flat tax famiglie ed imprese.

Abitazione principale e seconda casa non locata ma a disposizione:

Secondo i chiarimenti del Ministero dell’Economia, l’abitazione principale va intesa come tale, solo quando vi è la proprietà sull’immobile stesso, per cui il criterio da adottare per la definizione di abitazione principale, è lo stesso di quello utilizzato nelle disposizioni in materia di imposte sui redditi ai fini di deduzione Irpef.

Ciò significa che, se il contribuente non ha un immobile di proprietà, non deve pagare ai fini Irpef, il 50% della rendita catastale mentre se ha la proprietà o la comproprietà sia dell’immobile adibito ad abitazione principale che dell’immobile non locato, ma a sua disposizione, è tenuto al pagamento dell’Irpef, pari al 50% della rendita catastale.

Nell’accezione di immobile non locato, rientrano quindi le seconde case sfitte, le case vacanza che rimangono sfitte per vari periodi dell'anno ma comunque a disposizione del proprietario e gli immobili concessi in comodato gratuito entro il terzo grado o affini entro il II° grado.

Calcolo Irpef seconda casa non locata 2019:

Fino adesso abbiamo parlato di abitazione principale e seconda casa non locata, senza approfondire un altro punto importante previsto dall’articolo 41 del Tuir, nel quale si parla di unità immobiliari ad uso abitativo a disposizione del possessore o dei suoi familiari. Tali unità familiari essendo diverse dall'abitazione principale e dall’esercizio d’impresa o arti e professioni, proprio perché a disposizione, scontano, ai fini Irpef, un aumento della rendita catastale rivalutata, di 1/3.

Ne deriva quindi che, unendo l’articolo 41 del Tuir con la normativa IRPEF case sfitte nello stesso Comune in cui si possiede l'abitazione principale, la tassazione ai fini Irpef su seconde case sfitte, si calcola così:

Calcolo IRPEF seconda casa non locata 2019: Rendita catastale rivalutata al 5%, aumentata di 1/3 e ridotta al 50%.

Immobile non locato dichiarazione dei redditi 2019:

Ai fini della dichiarazione dei redditi 2019 immobile non locato, da effettuarsi a seconda dei casi tramite modello 730 precompilato, modello 730 ordinario e modello Unico, va dichiarato in modo diverso:

Immobile non locato ubicato in Comune diverso da quello dell’abitazione principale: in questa ipotesi, la seconda casa sfitta non ottiene lo sconto IRPEF pari al 50% della rendita catastale, in quanto i due immobili di proprietà, ossia, abitazione principale e casa sfitta, si trovano in due Comuni diversi.

Per questo motivo, è applicabile il principio di alternatività tra Imu e Irpef ed in base al quale, l'abitazione principale non pagherà l'Imu e la Tasi mentre la seconda casa sfitta sarà assoggettata all'Imu ma non all'Irpef.

Dal punto di vista della dichiarazione dei redditi, è bene ricordare che se il contribuente ha esclusivamente redditi da fabbricati non locati, rientra in una delle fattispecie di esonero dalla presentazione della dichiarazione dei redditi qualora i suddetti immobili siano assoggettati all'Imu.

Detto ciò passiamo a vedere come indicare nel modello 730 e Unico la casa sfitta ubicata in un comune diverso da quello dell'abitazione principale:

Modello Unico immobile non locato comune diverso: indicare il codice 2 nella colonna 2 se il fabbricato è a disposizione, nella colonna 17 Immobili non locati va indicato invece l’importo della rendita catastale (colonna 1) rivalutato del 5%, aumentato di un terzo tenendo conto dei giorni (colonna 3) ed alla percentuale di possesso (colonna 4);

Modello 730 casa sfitta in altro comune: i Fabbricati non locati vanno dichiarati nel quadro B, indicando tutti gli immobili posseduti che producono redditi da fabbricati, compresi quelli non affittati e concessi in comodato d’uso gratuito. Sarà poi il sostituto di imposta a dover calcolare il reddito, verificando che l’immobile non affittato ed assoggettato all’Imu si trovi in un Comune diverso dall’abitazione principale e per questo sarà assoggettato all'IMU ma non all'Irpef.

Immobili non locati che si trovano nello stesso Comune dell’abitazione principale: In questo caso il contribuente deve versare ai fini irpef, il 50% della rendita catastale rivaluta del 5% e aumentata di 1/3, fatta eccezione per i casi di comodato gratuito immobile figli-genitori.

Nella suddetta ipotesi, pertanto, vige la deroga al principio di alternatività Imu/Irpef, cioè chi paga l'imu non paga l'irpef, ma si applica l'Irpef e addizionali al 50% della rendita.

Ai fini della presentazione della dichiarazione dei redditi 2019, se il contribuente percepisce redditi da immobili non locati posti nello stesso Comune dell’abitazione principale e non ha altri redditi, è obbligato a presentare la dichiarazione dei redditi se il reddito fondiario imponibile Irpef, supera i 500 euro.

Al di sotto di tale soglia, non vi è obbligo.

Per quanto riguarda la compilazione del modello Unico e del modello 730, l'immobile non locato ubicato nello stesso Comune dell'abitazione principale e tenuto a disposizione va così dichiarato:

Modello 730 casa non locata stesso comune: Fabbricati non locati quadro B: vanno indicati tutti gli immobili posseduti che producono redditi da fabbricati, compresi quelli non affittati e concessi in comodato d’uso gratuito. Sarà poi il sostituto di imposta a dover calcolare il reddito, verificando che l’immobile non affittato ed assoggettato all’Imu si trova nello stesso comune dell’abitazione principale e per questo concorrerà alla formazione della base imponibile Irpef e addizionali nella misura del 50% della rendita catastale rivalutata. In questo caso, si dovrà compilare la colonna Casi particolari Imu con il codice 3.

Modello Unico casa sfitta stesso Comune: l'immobile essendo un fabbricato tenuto a disposizione, deve essere inserito nella colonna 2 “Utilizzo” con il codice 2, e va indicato il codice “3” nella casella Casi particolari Imu. Il reddito (rendita catastale rivalutata del 5% e aumentata di 1/3) andrà riportato per il 50% nella colonna 17 (immobili non locati) e per il 50% nella colonna 13 (Tassazione ordinaria Irpef).