Cedolare secca sugli affitti brevi 2020: come funziona, scadenza e F24

Cedolare secca affitti brevi 2020: con la circolare n° 24/E del 12 ottobre 2017 l'Agenzia delle Entrate ha provveduto a fornire i primi chiarimenti circa la nuova normativa da applicarsi alle locazioni brevi mediante la cd. tassa Airbnb 2020.

Nel provvedimento, l'Agenzia, spiega anche quali sono i contratti a cui si applica la nuova disciplina, chi sono i soggetti coinvolti e chi di questi è tenuto ad effettuare le ritenute e le comunicazioni dei dati relativi ai contratti di locazione e quali sono le sanzioni per chi viola le nuove regole sugli affitti brevi.

Andiamo quindi a vedere la cedolare secca affitti brevi cos'è e come funziona, su quali contratti di locazione e affitto si applicano le nuove regole della legge Airbnb e le eventuali sanzioni in caso di inadempienza.

Con la nuova Legge di Bilancio 2020, la cedolare secca affitti immobiliari al 21% sui negozi è abolita.

Cedolare secca affitti brevi: cos'è e come funziona?

Che cos'è la cedolare secca sugli affitti brevi 2020? La cedolare secca che si applica alle locazioni brevi è un regime opzionale di tassazione sostitutiva che si attua sul canone di locazione e affitto.

In pratica, i contribuenti, qualora rientranti in determinate condizioni, possono scegliere se applicare la cedolare secca 2020 al contratto di locazione in alternativa al regime ordinario, sostituendo così il pagamento della cedolare secca all'applicazione sul reddito:

Irpef e addizionali regionale e comunali;

Imposta di registro (compresa quella sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione);

Imposta di bollo (compresa quella, se dovuta, sulla risoluzione e sulle proroghe).

Di conseguenza la cedolare secca non solo si applica ai contratti di locazione a lungo termine ma anche alle locazioni brevi aventi una durata inferiore ai 30 giorni anche se stipulati da intermediari anche online.

Cedolare secca sugli affitti brevi: requisiti per la sua applicazione

In base alla circolare 24 E del 12 ottobre dell'Agenzia delle Entrate, vediamo quali sono i requisiti cedolare secca affitti brevi ai quali si può applicare la cedolare secca 21%.

1) Innanzitutto la cedolare secca affitti brevi si applica anche ai contratti di locazione di immobile ad uso abitativo di durata inferiore ai 30 giorni.

2) tale cedolare, è applicabile su detti affitti solo se il contratto è stipulato da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di impresa;

3) agli affitti brevi sono equiparati i contratti di sublocazione e comodato d'uso a titolo oneroso sempre se di durata inferiore a 30 giorni. L'applicazione della cedolare però è solo se l'immobile da locare ha destinazione residenziale, è ubicato in Italia, appartiene ad una delle categorie catastali da A1 a A11, ad esclusione della categoria A10 e le relative pertinenze box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.) o singole stanze dell’abitazione.

Oltre alla messa a disposizione dell’immobile e delle pertinenze, il contratto di affitto breve può anche prevedere la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali ivi inclusi anche altri servizi come la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata.

Non si applica la cedolare secca sugli affitti brevi, invece, se oltre alle messa a disposizione dell'abitazione, vengono forniti servizi non strettamente correlati all'immobile come la colazione, pasti, auto e noleggio, guide turistiche ecc, in quanto sono servizi che prevedendo un minimo di organizzazione, non possono rientrare in un semplice contratto di locazione ma più con un bed and breakfast occasionale.

4) rientrano nella cedolare secca sugli affitti brevi anche i:

contratti stipulati direttamente tra locatore e conduttore;
contratti stipulati attraverso l'intermediario immobiliare anche se online, in quanto figure contrattuali tese a soddisfare esigenze abitative transitorie, anche per finalità turistiche.

5) Esclusione dalla cedolare secca sugli affitti brevi:

i contratti stipulati nell'esercizio di un'attività commerciale;

i contratti di locazioni brevi stipulati nell’esercizio di un’attività organizzata in forma d’impresa;
i contratti di affitto stipulati nell'esercizio di un'attività commerciale non esercitata abitualmente, con redditi dichiarati come occasionali.

6) Per poter applicare il regime della cedolare secca sugli affitti, il contratto di locazione e affitto, non può avere una durata maggiore dei 30 giorni.

Tale durata massima, è da riferirsi ad ogni contratto, per cui se nel corso dello stesso anno, tra il locatore e l'affittuario, si stipulano più contratti di locazione breve, il termine dei 30 giorni va riferito alla somma dei giorni di tutti i contratti e qualora maggiore, si deve procedere all'obbligo di registrazione del contratto di locazione presso l'Agenzia delle Entrate.

Per maggiori informazioni leggi la circolare 21/E del 12 ottobre 2017 Agenzia delle Entrate: nuova normativa sulle locazioni brevi 2019.

Affitti brevi 2020: nuovi obblighi per gli intermediari

La nuova normativa sulla cedolare secca sugli affitti brevi, prevede dei nuovi obblighi in capo ai soggetti che operano come intermediari immobiliari, siano essi residenti in Italia che esteri, ai fini di stipula del contratto di locazione breve o del pagamento del canone corrispettivo.

Sono pertanto soggetti alle nuove regole sulle locazioni brevi, anche i gestori di portali online che mettono in contatto persone che ricercano un immobile e coloro che lo offrono.

Gli intermediari obbligati alle nuove regole sugli affitti brevi sono:

a) quelli con residenza in Italia o estera che esercitano la professione di mediatore;

b) coloro che stipulano contratti di locazione breve offrendo strumenti tecnici e informatici per facilitare l’incontro tra locatore e conduttore.

Per cui vi rientrano anche gli intermediari che operano in forma individuale sia quelli che agiscono in forma associata, che agiscono per la conclusione di contratti di locazione breve stipulati online o offline.

Gli obblighi cedolare secca affitti 2020 per gli intermediari sono:

qualora l'intermediario interviene nella stipula del contratto di locazione breve, ha l'obbligo di comunicare i dati relativi al contratto, (la fattispecie dei dati da comunicare sono elencati nel provvedimento 12 luglio 2017) e conservare le informazioni comunicate

se l'intermediario interviene nella fase di incasso del corrispettivo o nel pagamento del canone di locazione, è tenuto a:
- versare la ritenuta cedolare secca 21% sul totale;
- effettuare la relativa certificazione;
- conservare i dati dei pagamenti o dei corrispettivi.

Gli obblighi per l'intermediario scattano nel momento in cui il locatore riceve la conferma della prenotazione.

L'intermediario ha l'obbligo di adempiere al versamento della cedolare secca sulla base dei dati comunicati dal locatore ma non ha alcun obbligo circa la verifica dei suddetti dati. Tale responsabilità, circa la loro veridicità e corretta applicazione della tassazione del reddito, ricade solo sul locatore. Gli intermediari, possono procedere a non effettuare il pagamento dell'imposta e agli adempimenti in questione, se il locatore ha fornito un numero di partita IVA e quindi è un'attività d'impresa.

Gli obblighi cedolare secca sugli affitti è anche per l'intermediario che si avvale di altri intermediari anche online. Per cui se un'agenzia immobiliare ai fini di stipula di un contratto di locazione breve, mette un annuncio su una piattaforma web e lo conclude attraverso essa, allora è obbligata a comunicare i dati del contratto e ad operare la ritenuta se interviene nel pagamento del contratto.

Stretta sulle locazioni brevi nel decreto Crescita:

E' stato appena pubblicato in Gazzetta Ufficiale, il testo di conversione in legge del decreto Crescita e pertanto tutte le misure in esso inserie sono ormai legge, compresa la stretta sulle locazioni brevi.

Ecco quindi le novità decreto Crescita locazioni brevi:

dal mese di agosto, parte la banca dati delle strutture ricettive presenti in Italia, compresi gli immobili destinati alle locazioni brevi;

previsto un codice identificativo per le strutture ricettive da utilizzare negli annunci, dal quale il Fisco potrà evincere tipologia, caratteristiche, ubicazione e proprietario. Pertanto negli annunci online diventa obbligatorio indicare il proprio codice identificativo del proprietario e tipo di struttura, cosicché da rendere più facili i controlli fiscali. Tutti i dati saranno comunicati all'Agenzia delle Entrate.

le informazioni contenute nella banca dati saranno disponibili anche sul sito del Ministero delle politiche agricole e del turismo.

In caso di pubblicazione di annunci di affitti online senza il bollino anti furbetti è prevista la sanzione da 500 a 5.000 euro per annuncio a carico del portale.

Ritenuta cedolare secca 21%: modello F24, codice tributo e scadenza

La circolare dell'Agenzia delle Entrate, spiega nel dettaglio anche come gli intermediari obbligati devono versare la ritenuta cedolare secca al 21%.

la ritenuta va versata entro il 16 del mese successivo a quello in cui è operata, per cui se è stata operata a novembre, il versamento deve essere effettuato entro il 16 dicembre successivo.

gli intermediari sono obbligati a certificare e a dichiarare le ritenute operate nel corso dell'anno;

con la certificazione, l'intermediario, assolve anche l'obbligo di ulteriori trasmissioni degli stessi dati;

in caso di recesso del contratto, qualora la ritenuta cedolare secca sia stata già versata e certificata, può essere recuperata dal locatore tramite la dichiarazione dei redditi o mediante il rimborso. Può essere invece restituita al locatore dall’intermediario tramite compensazione, se la disdetta del contratto avviene prima della certificazione.

con la risoluzione n. 88/E del 5 luglio 2017, l'Agenzia delle Entrate, ha provveduto ad istituire il codice tributo 1919 da utilizzare per il versamento della ritenuta tramite modello F24, e codici “1628” e “6782” in caso di rimborso.

per chi non provvede a versare la ritenuta, è prevista una sanzione pari al 20% dell’ammontare non trattenuto, ferma restando la possibilità del ravvedimento operoso.

Come versare la ritenuta? In pratica, gli intermediari, devono versare la ritenuta del 21% sul canone di locazione entro il 16 del mese successivo tramite modello F24 e indicando relativo codice tributo: 1919.

Sanzioni cedolare secca affitti brevi al 21%:

Le sanzioni cedolare secca affitti brevi al 21%, partono dai contratti stipulati a partire dal 1° giugno 2017.

Dal momento però che di fatto si tratta di nuove regole, l'Agenzia delle Entrate ha previsto che le sanzioni per omessa effettuazione delle ritenute, iniziano a decorrere dal 12 settembre.

Per cui è da questa data che le violazioni di omessa o incompleta effettuazione delle ritenute da parte degli intermediari obbligati sono sanzionabili.

L'agenzia ricorda inoltre l’obbligo di comunicazione dei dati dei contratti stipulati a partire dal 1° giugno 2017 da parte degli intermediari anche se deve essere eseguito nel 2018.