Disdetta contratto di locazione: come disdire affitto, cause inquilino

Disdetta contratto di locazione 2021 cos'è e come funziona per l'inquilino:

La disdetta di locazione di una casa, di un garage, box o di un locale commerciale come un bar o uno studio professionale, segue regole precise sia per l’affittuario - conduttore che per il locatore che affitta l’immobile, e sono sancite dalla Legge 9 dicembre 1998, n. 431 Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo, pertanto, sia che si tratti di contratti di locazione per uso abitativo che commerciale distinti nelle forme di:

Contratti liberi 4+4: liberi perché il canone può essere espressamente concordato ma non la durata che non può essere inferiore ai 4 anni.

Contratti concordati: che prevedono particolari canoni agevolati 3+2.

Contratti transitori: pensati per i contratti di affitto per studenti universitari o lavoratori fuori sede, possono essere stipulati da un minimo di 30 giorni ad un massimo di 18 mesi, canoni fissati sulla base di specifici accordi territoriali, corresponsione di 2 o 3 canoni di caparra da restituire al momento del rilascio dell’immobile.

Contratti per gli immobili con destinazione d’uso commerciale: botteghe, negozi, studi, capannoni, per cui per immobili per uso artigianale, industriale o professionale, la durata del contratto può essere di 6+6 anni e si caratterizza per la possibilità di determinare liberamente l’ammontare del canone di locazione.

La disdetta affitto deve avvenire rispettando le tempistiche e le modalità previste che per i locatori sono di disdetta anticipata alla prima scadenza contrattuale, ossia al termine rispettivamente dei primi 4 anni, 3 anni o 6 anni solo in presenza di determinate cause motivanti quali per esempio il cambio di destinazione d’uso dell’immobile, che deve essere comprovato, ristrutturazione, demolizione o vendita, sostanzialmente quando ha bisogno dell’immobile per fissare l’abitazione o l’attività commerciale per sé, per il coniuge o per i figli. In questo caso la disdetta, o meglio, il diniego al rinnovo del contratto di locazione per i successivi anni deve avvenire 6 mesi se si tratta di locazione per uso abitativo e 12 mesi per quelle commerciali, prima della scadenza tramite raccomandata.

Per quanto riguarda invece la disdetta anticipata entro il termine o superata la prima scadenza del contratto di locazione, l’inquilino, previa comunicazione scritta può esercitare, in presenza di determinate cause e motivi gravi, la facoltà di lasciare l’immobile affittato.

Vediamo quindi in dettaglio come disdire il contratto di locazione o affitto 2020 cos'è e come funziona, il modulo da compilare, i gravi motivi e le cause che consentono la disdetta ed il costo disdetta mentre se sei un locatore, ecco come funziona la disdetta contratto di affitto locatore 2021.

Disdetta contratto di locazione: cos'è e come funziona per l'inquilino?

La disdetta del contratto di locazione, d’affitto da parte dell’inquilino è prevista dal Codice Civile ed obbliga il conduttore ad inviare una comunicazione scritta da inviare tramite raccomandata al locatore 6 mesi prima della data in cui intende lasciare l’appartamento o il locale commerciale o studio professionale.

Nella Lettera di disdetta anticipata del contratto di locazione, l’affittuario deve indicare:

Dati essenziali del contratto;

Data di stipula contratto;

Data dalla quale far partire il recesso;

Indicazione dei motivi gravi;

Invito rivolto al proprietario di recarsi qualche giorno prima della fine del contratto per fare una constatazione delle condizione della casa e di eventuali danni causati;

Invito alla restituzione della caparra;

Firma dell’inquilino.

La lettera di disdetta affitto inquilino 2021 va inviata per raccomandata con ricevuta di ritorno, perché vale nel computo del termine di preavviso indicati sul contratto, generalmente nei contratti 4+4 il preavviso è di 6 mesi, a meno che non si sia accordato un termine più breve da parte del locatore.

Durante gli ultimi mesi di permanenza, l'inquilino è obbligato a pagare i canoni rimasti dell’affitto, in quanto, la caparra versata inizialmente serve come garanzia al locatore nel caso fossero riscontrati danni nell’immobile a causa dell’inquilino.

Disdetta contratto di locazione da parte del locatario 2021: motivi gravi e cause

I Gravi motivi che possono determinare il recesso anticipato da parte del conduttore devono far riferimento a fatti imprevedibili e involontari e sopravvenuti dopo la costituzione del rapporto di locazione e contratto, tali da rendere particolarmente gravosa per il conduttore medesimo, sotto il profilo economico, la prosecuzione del rapporto locativo.

I motivi gravi per cui l’affittuario, ossia, il conduttore può esercitare la facoltà di rilascio dell’immobile prima della scadenza contrattuale della locazione, sono sanciti ai sensi dell’ultimo comma dell’art. 27 della legge n. 392 del 1978, in base al quale indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno 6 mesi da inviare tramite lettera raccomandata, stesso diritto è previsto per gli immobili affittati adibiti ad uso diverso da quello abitativo.

Possiamo così riassumere esempi di Gravi Motivi che consentono al conduttore, ossia, all’affittuario di recedere anticipatamente il contratto di locazione di immobili per uso abitativo e commerciale:

grave motivo di recesso può essere considerato un andamento economico dell’azienda sia favorevole che sfavorevole sopravvenuto all’improvviso e quindi imprevedibile, che impone l’ampliamento o la riduzione della struttura aziendale, sia tale da rendere particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo.

non è invece motivo gravoso ai fini di recesso anticipato, la mancata consegna dell’immobile locato, tale inadempimento da parte locatore è da far valere mediante domanda di risoluzione del contratto.

non sono cause gravi, i problemi infrastrutturali dell’immobile affittato se il conduttore ne è perfettamente a conoscenza, già al momento della conclusione del contratto.

secondo l’art. 27, ottavo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, è sufficiente che il conduttore manifesti, con lettera raccomandata o altra modalità equipollente, al locatore il grave motivo per cui intende recedere dal contratto di locazione, senza avere anche l’onere di spiegare le ragioni di fatto, di diritto o economiche su cui tale motivo è fondato, né di darne la prova perché queste attività devono esser svolte in caso di contestazione da parte del locatore.

il recesso è per grave motivo se il conduttore è un imprenditore commerciale, se egli non può operare una scelta di adeguamento strutturale dell’azienda, ampliandola o riducendola per renderla rispondente alle sopravvenute esigenze di economicità e produttività.

il diniego di una specifica autorizzazione amministrativa per esercitare nell’immobile locato l’attività convenuta (nella specie: casa - albergo), ove già al momento della stipulazione del contratto non sussistano i presupposti di fatto e di diritto per conseguire detta autorizzazione (nella specie il diniego della amministrazione dipendeva dalla insussistenza di una specifica norma regionale relativa alle case - albergo).

Il conduttore che per gravi motivi recede dal contratto di locazione di immobile destinato ad una delle attività indicate dagli artt. 27 e 42 della legge sull’equo canone prima della scadenza del termine di durata, senza il preavviso prescritto dall’ultimo comma del citato art. 27, è tenuto al risarcimento dei danni che il locatore provi di avere subito per l’anticipata restituzione dell’immobile a meno che dimostri che l’immobile è stato egualmente utilizzato dal locatore direttamente o indirettamente.

non può essere motivo grave ai fini di validità del recesso anticipato l’affermazione che da una determinata data l’attività commerciale della società verrà chiusa, il conduttore è tenuto a specificare le ragioni di tale chiusura, in modo da permettere al locatore di verificare la corrispondenza dei motivi enunciati con quelli effettivi.

non possono costituire «gravi motivi» di cui all’art. 27 L. n. 392/1978 gli eventi rientranti nell’ordinario rischio di impresa. (Fattispecie nella quale a seguito della generale riduzione dell’attività aziendale, derivata dal fallimento di una rilevante operazione imprenditoriale, la società resistente aveva proceduto non alla cessazione dell’attività commerciale, bensì alla sola chiusura della propria unità locale, aperta nei locali oggetto del contratto di locazione).

L’istituto del recesso del conduttore per gravi motivi si applica anche ai contratti di locazione stipulati come conduttori da enti locali territoriali.

Recesso anticipato contratto di affitto inqulino 2021:

Il recesso anticipato dal contratto da parte dell’affittuario, conduttore comporta, a carico delle parti, l’obbligo di versamento della tassa di registro, per la risoluzione anticipata.

L'imposta di registro dovuta, deve essere pagata tramite modello F24 elide e la ricevuta di pagamento va presentata all’Agenzia delle Entrate. Tale imposta di registro, si applica, invece, nella misura del 2% per gli immobili non urbani e dello 0,50% per i fondi rustici, rispetto all’importo dei canoni ancora dovuti.

Per le cessioni, proroghe e risoluzioni di contratti registrati, i contraenti devono versare l’imposta dovuta entro 30 giorni, utilizzando il modello F24 elide.

Nel modello di versamento occorre indicare gli estremi di registrazione del contratto (anno, serie e numero di registrazione) e bisogna presentare, entro 20 giorni dal pagamento, l’attestato dell’avvenuto versamento allo stesso ufficio dove era stato presentato il contratto.

A) Tutti i Modelli di Lettera Fac Simile per la Disdetta contratto di Locazione, affitto per uso commerciale:

La legge 392/78 prevede che, proprietario e conduttore di un contratto di locazione ad uso commerciale, artigianale ed uso ufficio, possano decidere contrattualmente il recesso anticipato del conduttore, con un preavviso da parte dello stesso di almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere efficacia.

La comunicazione deve essere effettuata con raccomandata ed in tal caso l’inquilino non ha particolari obblighi di motivare le ragioni che lo inducono a lasciare i locali.

Modulo disdetta anticipata affitto 2021: prevista dal contratto

Raccomandata con avviso di ricevimento
Egr. Sig. (locatore......)
Via/Piazza...........
Oggetto: disdetta contratto di locazione

Egr. Sig.
con la presente Le comunico l’intenzione di recedere anticipatamente dal contratto di locazione stipulato in data …………… e relativo all’immobile ad uso commerciale di sua proprietà sito a …………… in via
…………… .
Pertanto l’immobile Le verrà riconsegnato libero da persone o cose una volta trascorsi sei mesi dalla ricezione della presente.
In attesa di Suo riscontro cordiali saluti.
Data ..........................
Firma ...........................

Lettera disdetta contratto di locazione: per gravi motivi

Raccomandata con avviso di ricevimento
Egr. Sig. (locatore......)
Via/Piazza...........
Oggetto: recesso del contratto per gravi motivi.

Egr. Sig....
Con la presente Le comunico, ai sensi e per gli effetti dell’art. 6 della legge 431 del 1998, la mia volontà di recedere dal contratto di locazione stipulato in data ............. e relativo all’alloggio di sua
proprietà sito in ...................... piano ............... per il seguente grave motivo insorto dopo la stipula del contratto: ...................................... (specificare il motivo).
Pertanto l’immobile Le verrà riconsegnato libero da persone o cose una volta trascorsi sei mesi dalla ricezione della presente.
In attesa di Suo riscontro cordiali saluti.
Data ..........................
Firma ...........................

B) Modulistica Lettera Fac Simile per la Disdetta contratto di Locazione, affitto per uso abitativo:

Disdetta contratto locazione Inquilino 2021 lettera fac simile:

Raccomandata con avviso di ricevimento
Egr. Sig. (locatore) ................................
Via/P.zza ..........
Con la presente dichiaro di recedere dal contratto di locazione in corso per l’immobile di via ........................avvalendomi della clausola n. .... del contratto di locazione che prevede la mia facoltà
di recesso anticipato prima della scadenza del termine contrattuale (o in alternativa: “avvalendomi del disposto dell’art. 4 della L. 392 del 1978).
Pertanto l’immobile vi sarà riconsegnato libero di persone e cose in data
In attesa di Suo riscontro cordiali saluti.
Data ..........................
Firma ...........................

Modulo Risoluzione anticipata inquilino: non prevista da contratto

Raccomandata con avviso di ricevimento
Egregio Sig. (locatore)........
Via/P.zza ..........
Con la presente La informo della mia intenzione di recedere anticipatamente dal contratto di locazione tra noi intercorrente e
relativo all’immobile di Sua proprietà sito in..................., ai sensi di quanto previsto dall’articolo 3 comma 6 della legge 9/12/1998 n.431
in quanto per i seguenti motivi........................................sono nella necessità di rilasciare l’immobile.
In attesa di un Suo riscontro cordiali saluti.
Data.........
Firma........

Modulo Disdetta anticipata Affitto: prevista da contratto

Raccomandata con avviso di ricevimento
Egr.Sig. (locatore)
Via/P.zza ...........
Con la presente La informo della mia intenzione di recedere anticipatamente dal contratto di locazione tra noi intercorrente e relativo all’immobile
di Sua proprietà sito in..................., avvalendomi a tal fine di quanto previsto dall’articolo ...........del contratto.
In attesa di Suo riscontro cordiali saluti.
Data........
Firma .......

Modulo Disdetta 2021 Consensuale del contratto di Affitto:

RISOLUZIONE DI CONTRATTO DI LOCAZIONE
Il sottoscritto .................................., nato a ...........................il ......................codice fiscale .........................., residente in ....................., via .......................................... Nella qualità di locatore E il sottoscritto ..............................................., nato a ........................................... Codice fiscale ................................., residente in .............................., via ..................................... Nella qualità di conduttore
Premesso che:
con scrittura privata in data ...................., registrata a ....................., il ................, stipularono la locazione dell’unità immobiliare posta in ................................ via
.................................., piano ........................... interno ....., per la durata di anni ......................, e col canone annuo di ......................

STABILISCONO CONCORDEMENTE
Di rescindere anticipatamente, e senza corrispettivo a carico né dell’una né dell’altra parte il contratto stipulato in data ....................registrato a ....................................in data
.....................al n. ............atti privati, con decorrenza dal ....................e termine al ...................a far tempo della data di firma della presente scrittura.
Registrazione e spese a carico di....................................
Data ..............................
Il conduttore .......................... Il locatore ........................

Disdetta affitto con successione del contratto di Locazione:

Raccomandata con avviso di ricevimento
Egr. Sig. (locatore)......
Via/P.zza ............
Con la presente La informo che a seguito del decesso di................conduttore dell’immobile di Sua proprietà sito in.................ho diritto a succedere allo stesso nella qualità di ................con lui abitualmente convivente e chiedo pertanto di procedere alla formale regolarizzazione della locazione a mio nome.
In attesa di un Suo riscontro cordiali saluti.
Data...........
Firma..............