Ecco le tre cose da sapere oggi per comprare (bene) una villa

Viviamo un’epoca di grandi cambiamenti a livello mondiale: prima il Covid, poi la crisi energetica e la guerra hanno portato a un cambio radicale delle abitudini di vita delle persone e delle famiglie, in Italia come all’estero. L’Italia è il paese culturalmente più legato al mattone (basta pensare che il 70% degli italiani è proprietario di casa) ed è anche considerato, a livello internazionale, uno dei paesi in grado di offrire la migliore qualità di vita: cibo, natura, cultura, la dimensione umana delle relazioni, l’assistenza sanitaria pubblica e il servizio scolastico tra i migliori al mondo, sono tutti fattori che, alla luce della nuova ricerca, da parte dei cittadini dei paesi occidentali di un migliore equilibrio vita-lavoro, incidono con forza sui nuovi trend del mercato immobiliare italiano. Ma cosa cercano veramente le persone e cosa c’è da sapere, per chi vuole vendere o comprare bene? Ne parliamo con Michele Missora, agente esperto di immobili di alta gamma e fondatore di Missora Realty (www.missora-realty.it), boutique immobiliare presente in Lombardia, Veneto ed Emilia Romagna, che forte dell’esperienza di Missora è già in espansione al sud e nelle isole.

Come sta cambiando lo scenario immobiliare?

“Stiamo vivendo 3 fenomeni congiunti che ci fanno ormai parlare apertamente di crisi nel mercato immobiliare: la tempesta perfetta è partita con la pandemia, cui è seguita una guerra in Europa e ora l’inflazione che pesa sui bilanci delle famiglie. Quindi se prima la pandemia è stata vissuta come una naturale crisi, al termine della quale c’è stata una nuova euforia, ora i cambiamenti nel mercato iniziano ad essere di segno più profondo .”

In base alla situazione attuale, quali sono le prospettive per i prossimi mesi?

“Le previsioni confermano le tendenze in atto. Secondo uno studio Nomisma, l’andamento del mercato immobiliare nei prossimi mesi continuerà ad essere influenzato, se possibile in misura ancora maggiore, da questi cambiamenti. Dopo il Covid, il numero delle transazioni immobiliari è ripreso al livello del pre-pandemia, i prezzi hanno tenuto e il mercato si è ripreso. Ma la guerra arrivata subito dopo è un fenomeno molto più forte e con un impatto più grave rispetto alla pandemia. A livello psicologico c’è una frenata all’acquisto. In Italia, il blocco dei flussi dall’est Europa ha colpito soprattutto il mercato di alto livello. Si registra un calo di presenze di operatori stranieri e un rallentamento delle transazioni, sia nelle tempistiche che nel numero.

Altro discorso riguarda il mercato retail, ovvero le prime o seconde case di fascia media e medio-alta, per un fattore culturale che è tipico degli italiani: noi siamo portati a investire nel mattone e il ritorno dell’inflazione, con il ritorno al mattone come bene rifugio, sta facendo segnare in questi mesi un certo fermento nel mercato immobiliare che riguarda i risparmi delle famiglie. Il rialzo dell’inflazione e dei costi delle materie prime ha fatto lievitare i prezzi degli immobili, soprattutto se nuovi. Nonostante quindi il calo fisiologico generalizzato delle transazioni immobiliari e la rigidità dell’accesso al credito - un fattore, questo, che incide particolarmente sul segmento di mercato retail - si registra comunque una sostanziale tenuta delle transazioni.”

Quali sono le richieste del mercato?

“A partire dall’esperienza del Covid si è riscoperta l’importanza degli spazi verdi e lo spazio ormai irrinunciabile per l’ufficio domestico. La piscina, la sala degli hobby, gli elementi di divertimento e convivialità nella casa hanno acquistato importanza. Improvvisamente il bilocale non basta più neanche al single e si registra un esodo significativo dalle città verso i centri minori, che vengono scelti per la loro comodità. La comodità è, in generale, un criterio fondamentale che determina sia la scelta di vendere immobili considerati non più adeguati alle nuove esigenze della famiglia, sia la scelta di comprare ciò che è più confacente alle proprie necessità.”

Chi vuole acquistare una villa, quali aspetti deve considerare per fare un buon investimento?

“Quando un cliente mi chiede di vedere una villa, la prima cosa che chiedo sono le esigenze che hanno. Le esigenze delle persone determinano quello che cercano, e da questo bisogna partire. Non esiste la formula magica, c’è solo la riflessione accurata sulle esigenze reali delle persone. Io consiglio ai clienti di considerare tre cose, in ordine di importanza: le necessità famigliari, il contesto e il valore intrinseco dell’immobile. Le case, oggi soprattutto, devono essere ancora di più a misura delle esigenze personali e famigliari di chi le acquista. Al giorno d’oggi non ci si può più permettere criteri dell’abitare basati sull’apparire, come certe ville enormi che si costruivano negli anni ’80, inutilmente grandi e con costi di manutenzione oggi non più sostenibili.

La villa ideale oggi è una casa con un sufficiente spazio all’aperto, in proporzione bassi costi di manutenzione, magari con aree che puoi chiudere e andare a lavorare all’estero per sei mesi senza pensarci troppo. E’ una casa che torna ad essere meno legata alla famiglia mononucleare e più aperta a diverse generazioni: una casa che garantisca spazi sufficienti e privacy per ogni membro della famiglia, che possa accogliere gli amici dei figli e insieme gli anziani al piano terra che fanno fatica a fare le scale.”

Come valutare il contesto e il valore intrinseco dell’immobile?

“La casa di valore oggi deve essere in un contesto piacevole, in cui è bello stare: le colline piacentine, il lago di Garda, la riviera ligure, un contesto cioè che offra natura, storia e cultura, paesaggi e tutte le cose belle che abbiamo in Italia. Dopo le necessità famigliari e il contesto, il terzo e ultimo punto è il valore intrinseco dell’immobile: non si può pretendere a poco prezzo una villa in classe energetica A e nemmeno strapagare una casa bella ma priva di requisiti energetici. Se già prima il risparmio energetico era un requisito fondamentale, oggi con la crisi energetica lo è ancora di più e la sostenibilità del consumo energetico della casa è divenuto un fattore chiave. Si cerca il fotovoltaico, la qualità degli infissi, la sicurezza e un impianto di riscaldamento e raffreddamento moderno, tutti aspetti che una volta non erano considerati determinanti come lo sono oggi.”

In un paese come l’Italia, famosa nel mondo per il suo stile di vita, quanto conta lo stile di vita nella scelta della casa?

“Lo stile di vita, in inglese lifestyle, oggi è la vera parola chiave. E’ lo stile di vita a classificare le case in nuove categorie che le definiscono: le case oggi sono considerate dal mercato non solo e unicamente per le dimensioni ma in base a quello che ci si può fare dentro e a come ci si può vivere. Uno dei modi di vivere migliori al mondo è quello italiano, nel senso che noi italiani siamo abituati a considerare una qualità della vita da noi percepita come normale, che è in realtà molto alta rispetto ad altri paesi. Possiamo dire che il mercato immobiliare sta oggi riscoprendo il valore di questa qualità della vita, e che lo stile di vita è diventato la chiave vera che determina il valore e e la scelta di una casa.”